İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Samimiyet ve Zorunluluk Kriteri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerinde kiracının korunması ilkesi hâkimdir. Bununla birlikte kanun koyucu, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma ve iş yeri güvencesi arasında adil bir denge kurmayı amaçlar. Bu dengenin en önemli yansımalarından biri TBK’nın 350. maddesinde düzenlenen “ihtiyaç nedeniyle tahliye” kurumudur. Peki kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı olduğunu öne sürmesi tahliye için yeterli midir? Yargıtay bu noktada net bir kriter belirler: ihtiyaç iddiası soyut bir beyandan ibaret olamaz; tahliyeye karar verilebilmesi için öne sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu yazıda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının unsurlarını, samimiyet ve zorunluluk kriterlerini ve Yargıtay’ın benimsediği yaklaşımı güncel kararlar ışığında inceliyoruz.

Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?

TBK m. 350 kapsamında kimlerin konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabileceği sınırlı (numerus clausus) olarak sayılmıştır. Buna göre kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı için gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.^[1]

Kardeşin ihtiyacı, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan istisnai durumlar (örneğin vesayet) haricinde kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi yapılamaz. Ayrıca davayı açacak kişinin mutlaka “kiraya veren” sıfatını taşıması gerekmez; kiraya veren durumunda olmayan malik veya intifa hakkı sahibi de bu davayı açabilir.^[2] Mülkiyetin paylı mülkiyet esasına dayandığı hâllerde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyeti varsa tüm ortakların davaya katılması gerekir.^[3]

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat Yükü Kimdedir?

İhtiyacın varlığını ve samimiyetini ispat yükü kiraya verene (davacıya) aittir. Yargıtay kararlarından, soyut beyanların kabul görmediği ve somut delil arandığı anlaşılmaktadır. Sağlık raporları, tayin belgeleri, üniversite kayıt belgeleri, ihtiyaç sahibinin hâlihazırda kirada oturduğunu gösteren kira sözleşmeleri ve tanık anlatımları bu davaların kazanılmasındaki en kilit unsurlardır.

Samimiyet ve Zorunluluk Kriteri: Yargıtay’ın Yaklaşımı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkemenin incelediği en önemli husus, öne sürülen ihtiyacın gerçekten var olup olmadığının tespitidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadında vurgulandığı üzere, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispat edilmesi gerekir.^[4] Bu noktada ihtiyacın ne zaman samimi ve zorunlu kabul edildiğine ilişkin yerleşik ölçütleri incelemek yerinde olacaktır.

Sağlık, Yaşlılık ve Fiziksel Zorunluluklar

İhtiyaç sahibinin yaşı veya sağlık durumu, mevcut oturduğu konutun fiziki şartlarıyla uyuşmuyorsa ve tahliyesi istenen konut bu sorunu çözecek nitelikteyse, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun kabul görmesi beklenir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin incelemesine konu olan bir uyuşmazlıkta; 82 ve 75 yaşlarında, sağlık sorunları olan bir çift, oturdukları evin yoldan rampalı ve merdivenli olması nedeniyle, kendilerine ait olan ve kızları ile torunlarının da oturduğu asansörlü binadaki daireye geçmek istemiştir. Kiracı, davacının amacının gerçekte evi satmak olduğunu ileri sürmüştür. Yargıtay, çiftin merdivenli evden asansörlü ve akrabalarının bulunduğu bir binaya geçme isteğini gerçek, samimi ve zorunlu bularak taşınmazın tahliyesine karar vermiştir.^[5] Bir başka kararda, 73 yaşında olan ve her iki dizinden de ağır ameliyat geçiren annenin merdiven çıkmakta zorlanması nedeniyle asansörlü bir daireye duyduğu ihtiyaç, sağlık raporlarıyla desteklendiğinden samimi ve zorunlu kabul edilmiştir.^[6]

Reşit Altsoyun Ayrı Evde Yaşama İsteği

İhtiyacın yalnızca fiziksel veya tıbbi olması zorunlu değildir; sosyal hayatın gerekleri de zorunlu ihtiyaç oluşturabilir. Kiracı tarafça sıklıkla ileri sürülen, ihtiyaç sahibinin bekâr olması sebebiyle ailesiyle ikamet etmeye devam edebileceği yönündeki itirazlar, yerleşik Yargıtay içtihatları nezdinde itibar görmez. Yargıtay, reşit olan bir kimsenin bekâr dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağını, ayrı ve müstakil oturma isteğinin olağan karşılanması gerektiğini belirterek bu durumu gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak kabul etmektedir.^[7]

Ev Sahibinin Kirada Oturması (Kendi Evine Geçme İsteği)

Kişinin kendine ait konutta ikamet etme isteği, mülkiyet hakkının yansımalarından biridir. Ev sahibinin (veya yeni satın alan malikin) hâlihazırda kirada oturuyor olması, Yargıtay tarafından kendi evine geçmek için yeterli ve samimi bir neden olarak görülür. Bir uyuşmazlıkta taşınmazı yeni satın alan malik, kendisinin de kirada oturduğunu belirterek tahliye davası açmış; kiracı ise satışın muvazaalı olduğunu ve ihtiyacın samimi olmadığını savunmuştur. Yargıtay, davacının kirada oturduğunu kira sözleşmesi ve tanık beyanlarıyla ispatlaması hâlinde, kendi evine geçme isteğinin uygun karşılanması gerektiğini ve konut ihtiyacının ispatlanmış sayılacağını belirtmiştir.^[8]

Tayin ve Eğitim Sebebiyle Doğan İhtiyaçlar

Aile bireylerinin iş veya eğitim hayatındaki değişiklikler, Yargıtay tarafından en güçlü tahliye nedenlerinden biri kabul edilir. İhtiyacın dava tarihinden hemen önce veya yargılama sırasında doğmuş olması samimiyeti zedelemez. Bir dosyada ev sahibi, kızının eşinin (damadının) İstanbul’a tayininin çıkması ve torununun da İstanbul’da bir üniversiteyi kazanması sebebiyle İstanbul’daki konutunun tahliyesini talep etmiştir. Yerel mahkeme, tayinin dava açılmadan önce, üniversite kaydının ise dava açıldıktan sonra gerçekleştiğini ve ev sahibinin daha önce kira artış ihtarında bulunduğunu belirterek ihtiyacı samimi kabul etmemiş ve davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay bu yaklaşımı benimsememiş; kira artışı istemenin ev sahibinin yasal hakkı olduğunu, bunun tek başına samimiyetsizlik göstergesi olamayacağını, tayin ve eğitim durumunun somut delillerle sabit olması karşısında konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu kabul edilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.^[9]

İş Yeri İhtiyacı: Şirket Ortaklığı ile Aktif Yöneticilik Ayrımı

İş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında Yargıtay çok ince bir elek kullanır. İhtiyaç sahibinin hâlihazırda bir işinin olup olmadığı, samimiyetin temel ölçütüdür. Yargıtay bu noktada şirketin yalnızca ortağı olmak ile aktif bir işte çalışmak arasında kritik bir ayrım yapar.

Bir dosyada ev sahibi, oğlunun denizcilik hizmetleri için bir irtibat bürosuna ihtiyacı olduğunu, oğlunun bu işi geçici olarak annesinin evinden yürüttüğünü belirterek tahliye talep etmiştir. Kiracı, ev sahibinin oğlunun inşaat mühendisi olduğunu ve başka bir ulaşım şirketinde de ortaklığı bulunduğunu, dolayısıyla iş yeri ihtiyacının samimi olmadığını savunmuştur. Yargıtay, ihtiyaç sahibinin başka bir şirkette sadece ortak olmasının onun sabit bir işi olduğu anlamına gelmeyeceğini, denizcilik faaliyetini evden yürütmek zorunda kalmasının iş yeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösterdiğini belirterek tahliyeye karar vermiştir.^[10] Buna karşılık başka bir dosyada davacı, müteahhitlik yaptığını ve kiralananı ofis/depo olarak kullanacağını ileri sürmüş; ancak yapılan araştırmada davacının başka bir faal şirketin 10 yıllık tek yetkili müdürü olduğu anlaşılmıştır. Yargıtay, faal bir işi bulunan ve o işi bırakmayan kişinin başka bir iş yerine zorunlu ihtiyacı olduğunun kabul edilemeyeceğinden hareketle, bu iddiayı samimi ve zorunlu bulmamıştır.^[11]

Mantıksal Çelişkiler ve Hayatın Olağan Akışına Aykırılık

İleri sürülen ihtiyaç sebebi ile tahliyesi istenen evin fiziki durumu arasında bir çelişki bulunması hâlinde samimiyet kriterinin bulunmadığına hükmedilir. Bir ev sahibi, 85 yaşındaki babasının bakıcılarla yaşamasının imkânsız hâle geldiğini öne sürerek konutun tahliyesini talep etmiştir. Kiracı ise evin 4. katta ve asansörsüz olduğunu, 85 yaşındaki birinin o merdivenleri çıkamayacağını savunmuştur. Yargıtay, bu mantıksal çelişki üzerine; ihtiyaçlı davacının kat merdivenlerini çıkıp çıkamayacağı ve kiralananın konumunun ihtiyaçlı için elverişli olup olmadığı hususunda keşif yapılarak karar verilmesi gerektiğini belirterek, eksik incelemeyle verilen tahliye kararını bozmuştur.^[12] Bu bağlamda, tahliyesi talep edilen taşınmazın öne sürülen ihtiyaca uygun olup olmadığının samimiyet kriteri bakımından önem taşıdığı anlaşılmaktadır.

Gizli Ajanda: Satma veya Yüksek Bedelle Kiraya Verme Amacı

Dava açılırken veya yargılama sürerken ev sahibinin asıl niyetinin, öne sürdüğü ihtiyaçtan bağımsız olarak ticari menfaat sağlamak olduğu ortaya çıkarsa, davanın reddine karar verilir. Bir şirket, iş yeri ihtiyacı olduğunu belirterek kiracısına tahliye davası açmış ve yerel mahkemeden tahliye kararı almıştır. Ancak kiracı, temyiz aşamasında söz konusu taşınmazın internette “satılık” ilanının bulunduğunu ve bir emlakçıya yetki belgesi verildiğini dosyaya sunmuştur. Yargıtay, bu belgelerin ihtiyaç iddiasının samimiyetini doğrudan etkileyeceğini belirterek, bu deliller ışığında samimiyetin yeniden değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir.^[13]

Sonuç

Yargıtay içtihatlarında “ihtiyacın samimiyeti” kriteri, önceden belirlenmiş statik bir parametre olmaktan ziyade, somut olayın değişkenliklerine ve yaşamın dinamiklerine göre şekillenen bir yargısal denetim alanı olarak ortaya çıkar. Kişinin eğitim durumunun, tayininin, medeni hâlindeki değişikliklerin veya ticari hayata atılma çabasının; belgelendirilebildiği ve hayatın olağan akışına uygun olduğu sürece geçerli birer tahliye sebebi kabul göreceği değerlendirilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun kötüye kullanılmasını engellemek için somut olayın tüm boyutları (fiziksel şartlar, sosyal durum, zamanlama, ticari niyet) mahkemelerce incelenir. Dolayısıyla öne sürülen ihtiyaç iddiasının salt bir niyet beyanından ibaret kalmaması; hayatın olağan akışına uygunluğu ispatlanmış ve objektif delillerle desteklenmiş bir vakıa olarak mahkemeye sunulması gerekmektedir.

Kaynakça ve Dipnotlar

Mevzuat: Türk Borçlar Kanunu, 11 Ocak 2011 tarih ve 6098 sayılı (Resmî Gazete, 4 Şubat 2011, Sayı 27836), m. 350.