Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Oranlarında %25 Sınırı Sonrası Dönem (TBK 344)

Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde

TBK m. 344/1 uyarınca; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar sözleşmede %50 artış kararlaştırmış olsalar bile, o yılın TÜFE 12 aylık ortalaması %40 ise, artış en fazla %40 oranında yapılabilir. Aşan kısım geçersizdir.

Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde

Eğer taraflar kira sözleşmesinde artış oranına dair hiçbir madde belirlememişse, kira bedeli yine bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde

Kira hukukunun en kritik düzenlemesi TBK m. 344/3’tür. Taraflarca bir artış anlaşması yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından aşağıdaki ölçütler göz önünde tutularak belirlenir:

• TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın durumu,
• Emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Buradaki en büyük fark, 5. yılın sonunda hâkimin artık TÜFE tavanı ile bağlı olmamasıdır. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedel (emsal rayiç) tespit edilir ve bu bedel üzerinden karar verilir.^[1]

Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedelinin tespiti davası, hukuki niteliği itibarıyla bir “eda davası” (bir şeyin verilmesi/yapılması davası) değil, “yenilik doğuran (inşai)” bir davadır. Mahkeme kararı kesinleşmeden, tespit edilen fark kira bedelleri icra takibine konu edilemez.

Kira Tespit Davasının Şartları

Bu davanın açılabilmesi için;

1. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
2. Davacının bu davayı açmakta hukuki yararı olmalıdır.
3. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmiş olmalıdır. (01.09.2023 sonrasında açılan davalar için)

Dava Açılışı ve Davanın Kira Dönemlerine Etkisi

TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı davanın açılış tarihine ve ihtarnamelere bağlıdır:

• Sözleşmede artış şartı varsa: Yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel, o dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtara gerek yoktur.^[2]
• Sözleşmede artış şartı yoksa: Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce davanın açılması veya kiracıya yazılı ihtarname gönderilmiş olması zorunludur. Aksi halde tespit edilen bedel, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.^[3]

Deliller ve İspat

Kira tespit davalarında en önemli delil emsal kira sözleşmeleridir. Yargıtay uygulamasına göre, tarafların sunduğu emsallerin dava konusu taşınmazla aynı konumda, benzer nitelikte ve yakın tarihlerde düzenlenmiş olması gerekir. Mahkeme, mahallinde keşif yaparak ve uzman bilirkişi heyetinden (genellikle inşaat mühendisi ve mülk bilirkişisi) rapor alarak taşınmazın serbest piyasadaki boş kira değerini tespit eder.^[4]

Mahkeme Tarafından Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Mahkeme, bilirkişi raporuyla taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halindeki brüt kira değerini belirler. Ancak mahkeme, bilirkişinin belirlediği bu rakama aynen hükmedemez. Yargıtay içtihatları gereği, kiracının “eski kiracı” olduğu gözetilerek bu bedel üzerinden mutlaka bir indirim yapılması gerekir.^[5]

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı

Kira tespit davalarının en katı usul kurallarından biri ıslah yasağıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarında açıkça vurgulandığı üzere; kira parasının tespitine ilişkin davalarda, dava dilekçesinde talep edilen kira miktarı ıslah yolu ile sonradan değiştirilip artırılamaz.^[6] Davacı, dava dilekçesinde aylık 10.000 TL talep etmişse, bilirkişi raporu 15.000 TL gelse dahi, davacı ıslah dilekçesi vererek talebini 15.000 TL’ye çıkaramaz. Mahkeme ilk taleple bağlıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Hakkaniyet İndirimi Uygulaması

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, 5. yılın sonunda emsal bedellere göre kira tespiti yapılırken, kiracının o taşınmazda uzun süredir oturduğu (eski kiracı olduğu) göz önüne alınarak, bilirkişinin belirlediği boş rayiç bedel üzerinden %10 ile %20 arasında “hak ve nesafet (hakkaniyet) indirimi” yapılması zorunludur.^[7] Ancak dikkat edilmesi gereken husus; bu indirimin yalnızca bir kez yapılması gerektiğidir. Eğer bilirkişi raporunda zaten eski kiracı indirimi yapılmışsa, hâkimin ikinci kez indirim yapması bozma sebebidir.^[8]

Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

Kira bedelinin tespiti davası açmak için kanunda öngörülen bir zamanaşımı süresi yoktur; sözleşme devam ettiği sürece “her zaman” açılabilir. Ancak yukarıda belirtilen 30 günlük ihtar/dava açma süresi, davanın dinlenebilirliği için değil, tespit edilecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirleyen bir süredir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, kira bedelinin tespiti davalarında da dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.^[9]
• Yetkili Mahkeme: Davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir.

Kira Tespit Davasında Dava Şartı Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (kira tespiti ve tahliye davaları dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden (dava şartı yokluğundan) reddedecektir.

Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması ve Kira Tespit Davalarına Etkisi

Konut kiralarında fahiş artışları önlemek amacıyla TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 ile, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. (Bu sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla kalkmış ve yeniden TÜFE 12 aylık ortalama kuralına dönülmüştür).

%25 artış sınırı, yalnızca 5 yılını doldurmamış sözleşmelerdeki yıllık olağan artışlar (TBK m. 344/1 ve 344/2) için geçerliydi. Yargıtay uygulamalarına göre; 5 yılını dolduran sözleşmeler için açılan kira bedelinin tespiti davalarında (TBK m. 344/3) %25 sınırı uygulanmaz. Hâkim, 5. yılın sonunda %25 sınırıyla bağlı kalmaksızın, doğrudan emsal bedellere ve piyasa rayiçlerine göre yeni kira bedelini belirler.

Kira Tespiti Talepli Olarak İhtarname Gönderilmesi

Sözleşmesinde “kira bedeli her yıl artırılacaktır” şeklinde bir madde bulunmayan kiraya verenler için ihtarname hayati önem taşır. Yeni dönemden itibaren zamlı kira alabilmek için, yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır.^[10] Aksi takdirde açılacak dava, ancak bir sonraki yıl için sonuç doğurur.

Yazılı Kira Sözleşmesinin Mevcut Olmaması

Kira sözleşmesinin yazılı olması bir geçerlilik şartı değildir; sözlü kira sözleşmeleri de geçerlidir. Ancak yazılı bir sözleşme yoksa, kiranın başlangıç tarihini, süresini ve mevcut kira bedelini ispat yükü davacıya (kiraya verene) düşer. Bu ispat, HMK’nın senetle ispat kuralları çerçevesinde (yıllık kira bedeli yasal sınırı aşıyorsa) yazılı delille (banka dekontları vb.) yapılmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki yerleşik prensipleri şu şekilde özetlenebilir:

• Islah Yasağı: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin kararlarında istikrarlı olarak vurgulandığı üzere, kira tespit davalarında dava dilekçesindeki talep ıslahla artırılamaz.
• Hakkaniyet İndirimi Zorunluluğu: Taşınmazın boş rayiç bedeli bulunduktan sonra, davalının eski kiracı olması sebebiyle mutlaka hakkaniyet indirimi yapılmalıdır. İndirim yapılmadan boş rayice hükmedilmesi bozma sebebidir.^[11]
• Çifte İndirim Yasağı: Bilirkişi raporunda hakkaniyet indirimi yapılmışsa, hakimin bu bedel üzerinden ikinci bir indirim yapması hukuka aykırıdır.^[12]
• Emsallerin Birebir İncelenmesi: Mahkeme, sadece davacının değil, davalının sunduğu emsalleri de tek tek incelemeli, dava konusu yer ile konum, cephe, büyüklük açısından kıyaslamalı ve neden emsal alınıp alınmadığını gerekçelendirmelidir.^[13]
• Sözleşmede Artış Şartı Varsa İhtara Gerek Olmaması: Sözleşmede artış şartı varsa, TBK m. 345 uyarınca 30 günlük süreye uyulmasına veya ihtar çekilmesine gerek kalmaksızın, o kira dönemi içinde açılan dava o dönemin başından itibaren hüküm ifade eder.^[14]

Sonuç

Kira bedelinin tespiti davaları, özellikle 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kiraya verenler için mülkiyet hakkının korunması, kiracılar için ise fahiş taleplere karşı bir kalkan niteliğindedir. %25 sınırının kalkmasıyla birlikte yeniden TÜFE oranlarına dönülmüş olsa da, 5 yılını dolduran sözleşmelerde emsal rayiçlerin (hakkaniyet indirimi uygulanarak) esas alınması kuralı, kira hukukunun en temel denge mekanizması olmaya devam etmektedir. Bu davalarda ıslah yasağı ve 30 günlük ihtar süreleri gibi katı usul kurallarına dikkat edilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Kaynakça ve Dipnotlar

1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6303 E. 2016/143 K. ↩
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6612 E. 2015/9219 K. ↩
3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10130 E. 2016/5392 K.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3785 E. 2015/4757 K. ↩
4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11331 E. 2016/7905 K. ↩
5. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/501 E. 2015/1698 K. ↩
6. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/8259 E. 2016/3080 K.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3822 E. 2015/7528 K. ↩
7. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/501 E. 2015/1698 K. ↩
8. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10119 E. 2016/5710 K. ↩
9. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Kanun No: 6100, Kabul Tarihi: 12.1.2011, RG 4.2.2011-27836, m. 4. ↩
10. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3785 E. 2015/4757 K.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3822 E. 2015/7528 K. ↩
11. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/501 E. 2015/1698 K. ↩
12. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10130 E. 2016/5392 K. ↩
13. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11331 E. 2016/7905 K. ↩
14. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6612 E. 2015/9219 K. ↩