1. Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 339-356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemelere yer verilmektedir. Söz konusu düzenlemelerde kiracının korunması bir ilke olarak öne çıkmaktadır. Bu doğrultuda adi kira sözleşmelerinden farklı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte ve kiracı tarafından sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşme, aynı koşullarla bir yıl için uzamaktadır.
Bu bağlamda kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği kanunda açıkça düzenlenmektedir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira ilişkisinin devamına ilişkin tek taraflı yetkisi sınırsız değildir. Tahliye taahhütnamesi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi sebepler dışında da kiraya verenin başvurabileceği yollar mevcuttur. TBK m. 347 kapsamında on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirmesinin şartları düzenlenmektedir. On yıllık uzama süresinin sona ermesinin ne anlama geldiği ve bu durumda kiracının tahliyesine ilişkin kritik detaylar bu yazımızda incelenmektedir.
2. Mülkiyet Hakkı ile Kiracının Korunması Arasındaki Denge: On Yıllık Uzama Süresi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Bu doğrultuda konut ve çatılı işyerlerinde kiracı kira ilişkisini sona erdirmek istemediği sürece sözleşmenin kural olarak her yıl uzayacağı anlaşılmaktadır. Kiracının korunması ilkesi doğrultusunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucunun bu yaklaşımı benimsediği anlaşılmaktadır.
Sözleşmenin sonsuza kadar uzaması mülkiyet hakkının özüne zarar vereceğinden TBK m. 347/1 ile kiraya verene istisnai bir hak tanınmaktadır. Kanun hükmüne göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep (ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt vb.) göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Söz konusu fesih hakkının kiraya verene tanınmış bozucu yenilik doğuran bir hak niteliğinde olduğu değerlendirilmektedir.
3. On Yıllık Uzama Süresi ile Tahliye Şartları Nelerdir?
3.1. On Yıllık Uzama Süresinin Sona Ermiş Olması
Sözleşmenin TBK m. 347 kapsamında yıldan yıla uzayan bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Aranan on yıllık süre ile sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre değildir. Bu noktada sözleşmede kira süresi kaç yıllığına belirlenmiş olursa olsun ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren kira ilişkisinin devam ettirilmesi ile başlayan uzama süresi kastedilmektedir[1]. Örneğin tarafların sözleşmede kira süresini on yıl olarak belirlemeleri hâlinde on yıllık uzama süresinin kira sözleşmesindeki on yılın bitmesinden sonra başlayacağı Yargıtay tarafından hüküm altına alınmıştır[2].
On yıllık uzama süresi dolmadan veya fesih dönemi sonu beklenmeden söz konusu davanın açılması durumunda açılan dava usulden reddedilmektedir. Ayrıca on yıllık sürenin kesintisiz olarak dolmuş olması gerekmektedir. Eğer on yıllık süreç içerisinde mevcut sözleşmeyi uzatmak yerine taraflarca yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlayacaktır[3]. Dolayısıyla, sadece kira artışı için yapılan ek protokoller ile baştan sona yenilenen sözleşmeler arasındaki farka dikkat edilmesi gerekmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin de tıpkı adi kira sözleşmelerinde olduğu gibi süresiz olarak düzenlenmesi mümkündür. Bu durumda on yıllık uzama süresinin nasıl hesaplanacağı üzerinde ayrıca durmak gerekmektedir. Eğer baştan itibaren kira sözleşmesi belirsiz süreli yapılmışsa TBK m. 347/2 devreye girmektedir. Bu doğrultuda Yargıtay uygulamasına göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yıllık süre kiranın başlangıcından itibaren hesaplanmaktadır. Sürenin geçmesinden sonra kiraya veren genel hükümlere göre (altı aylık fesih dönemleri için üç ay önceden) fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir[4]. Burada dikkat edilmesi gereken husus, fesih bildiriminin sadece gönderilmiş olmasının tek başına yeterli olmadığı ve aşağıda izah edileceği üzere altı aylık fesih dönemi bitmeden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerektiğidir.
3.2. Kiraya Verenin Yazılı Bildirimde Bulunması
TBK m. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlanmaktadır. Uygulamada ispat kolaylığı ve geçerlilik şartı açısından bu bildirimin sıklıkla noter aracılığıyla yapıldığı görülmektedir ancak noter aracılığıyla yapılmayan yazılı bildirim de TBK m. 348 bağlamında geçerlidir.
3.3. En Az Üç Ay Önce Fesih Bildiriminde Bulunulması
On yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verene fesih hakkı tanınırken bu hakkın kullanılması üç aylık bir süre şartına bağlamıştır: Yazılı fesih bildirimi, on yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olmalıdır[5]. Buradaki süre hesabında en kritik nokta, ihtarnamenin notere veya postaya verildiği tarihin değil kiracıya tebliğ edildiği tarihin esas alınmasıdır.
3.4. Dava Şartı Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanmış Olması
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu hâle gelmiştir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi konut ve çatılı işyerlerinin on yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında da dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır. Dolayısıyla dava şartı arabuluculuk süreci tüketilmeden açılan davaların usulden reddedilmesi beklenmektedir.
4. On Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Süresi içinde usulüne uygun ihtarname gönderildikten sonra, ilgili uzama yılının bitimini takip eden bir aylık süre içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. En geç davanın açılması gereken sürede kiracıya bildirim yapılmışsa söz konusu dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamaktadır. Eğer ihtarname ile dava açılacağı iradesi en geç davanın açılması gereken sürede kiracıya bildirilmişse dava açma süresi o kira yılı için uzamış sayılmaktadır.
On yıllık uzama süresi sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) 4. Maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise HMK m. 10 uyarınca kiralanan konut veya çatılı işyerinin bulunduğu yer mahkemesi veya HMK m. 6’da düzenlenen genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşmenin varlığı ve süresi gibi hususların davacı kiraya veren tarafından ispatlanması gerekmektedir. Bu nedenle davacı kiraya verenin öne sürdüğü iddiaların ispatı bakımından kira sözleşmesi, kiracıya gönderilen yazılı bildirim ve bu yazılı bildirimin kiracıya süresinde ulaştığını gösteren tebliğ mazbatası gibi delillerin ayrıca dava şartı arabuluculuk sürecinin anlaşamama ile tamamlandığını tevsik eden arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dosyaya kazandırılması önem arz etmektedir.
Kaynakça
I. Mevzuat
- Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 7 Haziran 2012 Tarih ve 6325 Sayılı (Resmî Gazete, 22 Haziran 2012 Sayı 28331).
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 12 Ocak 2011 Tarih ve 6100 Sayılı (Resmî Gazete, 4 Şubat 2011 Sayı 27836).
- Türk Borçlar Kanunu, 11 Ocak 2011 Tarih ve 6098 Sayılı (Resmî Gazete, 4 Şubat 2011 Sayı 27836).
II. Yargı Kararları
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13 Ekim 2015 Tarih, E. 2015/5805, K. 2015/8411. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20 Haziran 2018 Tarih, E. 2018/1108, K. 2018/6817. ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21 Nisan 2016 Tarih, E. 2015/8975, K. 2016/3268. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14 Aralık 2017 Tarih, E. 2017/7129, K. 2017/17713. ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11 Nisan 2016 Tarih, E. 2015/10486, K. 2016/2941. ↩