Türk Borçlar Hukuku uygulamasında, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye nedenlerinin varlığına bağlanmıştır. Bu tahliye nedenlerinden biri de uygulamada en sık karşılaşılan ve hukuki ihtilafların merkezinde yer alan “Tahliye Taahhütnamesi’”dir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenen bu müessese, kiracıya, kiralananı belirli bir tarihte boşaltma yükümlülüğü getiren tek taraflı bir irade beyanıdır.
Kanun koyucu, kiracıyı koruma ilkesi gereğince tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini sıkı şekil ve zaman şartlarına tabi tutmuştur. Zira kira ilişkisinin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracının, sözleşmenin kurulması aşamasında barınma veya işyeri ihtiyacının yarattığı baskı altında özgür iradesi dışında taahhütname imzalamasının önüne geçilmek istenmiştir. Ancak uygulamada, kiralayanların bu emredici kanun hükmünü aşmak amacıyla kira sözleşmesinin imzalanması sırasında kiracıdan “tarihi boş bırakılmış” (beyaza imza) tahliye taahhütnamesi aldıkları sıklıkla görülmektedir. Bu durum, kiracının sonradan “boşa imza attım, belge anlaşmaya aykırı dolduruldu” şeklindeki itirazlarını gündeme getirmekte ve ispat hukuku bağlamında ciddi tartışmalara yol açmaktadır.
Bu yazımızda, tahliye taahhütnamesinin kanuni geçerlilik şartları inceleyecek, ardından Yargıtay içtihatları perspektifinde “boşa imza” (beyaza imza) itirazının hukuki niteliği ve ispat yükü kurallarını ele alacağız.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sonuç doğurabilmesi ve kiralayana tahliye davası açma veya icra takibi başlatma hakkı verebilmesi için belirli kurucu unsurları taşıması zorunludur. Bu şartlar kümülatif olup, birinin dahi eksikliği taahhütnameyi geçersiz kılar.
- Yazılı Şekil Şartı: Kanun, tahliye taahhüdünün yazılı olarak verilmesini emretmiştir. Bu yazılı şekil, adi yazılı şekil olabileceği gibi noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir. Taahhütnamenin bizzat kiracı veya bu konuda özel yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından imzalanmış olması şarttır.
- Taahhüdün Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Verilmesi: Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine ilişkin en kritik şart, taahhüdün kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmasıdır. Kira sözleşmesi ile aynı gün veya sözleşmeden önceki bir tarihte alınan tahliye taahhütleri, kiracının iradesinin serbest olmadığı karinesiyle geçersiz kabul edilmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2015/9993 K.2016/1961 sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere, taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının TBK’nın 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekmektedir.[1] Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce re’sen gözetilir.
- Belirli Bir Tahliye Tarihinin Bulunması: Taahhütnamede, kiralananın hangi tarihte tahliye edileceğinin hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde, gün, ay ve yıl olarak (veya belirlenebilir bir vade ile) açıkça gösterilmesi gerekmektedir. Tarih içermeyen bir taahhütname, TBK 352/1 anlamında geçerli bir tahliye taahhüdü vasfı taşımaz.
Uygulamada kiralayanlar, “kira sözleşmesinden sonra verilme” şartını aşabilmek için, sözleşme kurulurken kiracıdan tarihi boş bırakılmış bir belge almakta ve bu belgeyi sonradan sözleşme tarihinden ileri bir tarih yazarak doldurmaktadırlar. İşte bu durum, hukuki ihtilafların en kritik noktası olan “beyaza imza” tartışmasını doğurmaktadır.
“Boşa İmza” (Beyaza İmza) İtirazı ve İspat Yükü
Kiracıların tahliye taahhütnamesine karşı en sık başvurdukları savunma, belgenin kira sözleşmesi ile aynı gün boş olarak (tarih kısımları doldurulmadan) imzalatıldığı ve kiralayan tarafından sonradan gerçeğe ve aralarındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasıdır. Hukukumuzda bu durum “beyaza imza” veya “boşa imza” kuralı çerçevesinde değerlendirilmektedir.
Türk Borçlar Hukuku ve Yargıtay uygulamasına göre, bir kimsenin boş bir kağıda veya içeriği tam doldurulmamış bir belgeye imza atarak karşı tarafa vermesi, kural olarak o belgenin içinin doldurulması konusunda karşı tarafa yetki verdiği anlamına gelir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanıp kiralayana verilmesi tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Kiralayanın bu belgeyi sonradan doldurması hukuka aykırı kabul edilmemektedir.
Asıl hukuki mesele, belgenin sonradan doldurulmasının taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olup olmadığı ve bu aykırılığın kim tarafından, nasıl ispat edileceğidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesindeki imzasını inkar etmeyen, ancak belgenin kira sözleşmesinden önce veya sözleşme ile aynı gün boş olarak alınıp sonradan doldurulduğunu iddia eden kiracı, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2015/7313 K.2015/9971 sayılı kararında bu husus net bir şekilde hükme bağlanmıştır. İlgili kararda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak manevi cebir altında alındığını iddia eden davalı kiracının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olduğu, mahkemece ispat yükünün ters çevrilerek kiralayana yüklenmesinin hukuka aykırı olduğu vurgulanmıştır.[2]
Ayrıca, HMK’nın 201. maddesi (senede karşı senetle ispat kuralı) gereğince, yazılı bir belgenin aksini veya anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia eden taraf, bu iddiasını ancak aynı güçte bir “yazılı delil” ile ispat edebilir. Yani kiracı, “ben bu belgeyi boş imzaladım, sonradan doldurdular” şeklindeki savunmasını tanık beyanıyla ispat edemez; elinde bu durumu gösteren yazılı bir belge (örneğin kiralayanın elinden çıkmış bir makbuz, e-posta, mesajlaşma veya karşı tarafın açık ikrarı) bulunmalıdır. Yazılı delil bulunmadığı takdirde, beyaza atılan imza kiracıyı bağlar ve tahliye taahhüdü geçerli kabul edilerek tahliye kararı verilir.
İcra Hukuku ve İmza İtirazı Boyutu
Tahliye taahhütnamesine dayalı uyuşmazlıkların önemli bir boyutu da icra hukuku aşamasında ortaya çıkmaktadır. Kiralayan, elindeki tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabileceği gibi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca icra dairesinde tahliye talepli icra takibi de başlatabilir. İcra takibi başlatılması halinde, kiracının taahhütnameye yapacağı itirazın türü (imzaya itiraz veya tarihe/içeriğe itiraz), sürecin hangi mahkemede devam edeceğini belirler.
Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederek “imzaya itiraz” ederse ve dayanak belge noterlikçe re’sen tanzim edilmiş veya imzası tasdik edilmiş bir belge değilse (adi yazılı belge ise), kiralayanın işi zorlaşmaktadır. İİK’nın 275. maddesi uyarınca, alacaklı noterlikçe onaylanmış veya ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edilmesi halinde İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini isteyemez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2015/1019 K.2015/1686 sayılı kararında bu usul kuralı kesin bir dille ifade edilmiştir. Karara konu olayda, adi yazılı nitelikteki tahliye taahhüdüne dayanılarak yapılan icra takibinde kiracı “müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır” diyerek itirazda bulunmuştur. Yargıtay, alacaklının noter onaylı bir belgeye dayanmadığı durumlarda imzaya itiraz edilmesi halinde uyuşmazlığın dar yetkili İcra Mahkemesinde çözülemeyeceğini, genel mahkemelerde yargılamayı gerektirdiğini belirterek İcra Mahkemesinin tahliye kararını bozmuştur.[3]
Buna karşılık, kiracı imzasını inkar etmez ancak sadece “tarihlerin sonradan doldurulduğunu” (beyaza imza itirazı) ileri sürerse, bu itiraz İcra Mahkemesinde incelenebilir. Ancak yukarıdaki bölümde açıklandığı üzere, kiracı bu iddiasını İİK 275/2 maddesinde sayılan nitelikteki bir “yazılı belge” ile ispat edemediği takdirde, İcra Mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verecektir. Dolayısıyla, adi yazılı bir taahhütnamede kiracının sadece tarihe itiraz etmesi, yazılı delili yoksa tahliyeyi durdurmaya yetmeyecektir.
Sonuç ve Öneriler
Tahliye taahhütnamesi, kiralayanlara kiracıyı tahliye etme konusunda en hızlı ve kesin yolu sunan hukuki bir araçtır. Ancak bu belgenin geçerliliği, TBK 352/1 maddesinde öngörülen sıkı şekil ve zaman şartlarına bağlıdır. Taahhütnamenin yazılı olması, bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve en önemlisi kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi zorunludur.
İcra hukuku boyutu ise kiralayanlar açısından kritik bir usul kuralı barındırmaktadır. Adi yazılı bir tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde kiracının “imzaya itiraz etmesi” halinde, uyuşmazlık dar yetkili İcra Mahkemesinde çözülemeyecek ve kiralayanın Sulh Hukuk Mahkemesinde uzun sürecek bir yargılamaya katlanması gerekecektir.
- Kiracılar İçin: Kira sözleşmesi imzalanırken veya sonrasında, içeriği boş bırakılmış, özellikle tanzim ve tahliye tarihleri yazılmamış hiçbir belgeye imza atılmamalıdır. Zira “boşa imza” atılması halinde, belgenin sonradan kiralayan tarafından doldurulması hukuken geçerli kabul edilmekte ve aksinin ispatı (yazılı delil zorunluluğu nedeniyle) neredeyse imkansız hale gelmektedir.
- Kiralayanlar İçin: Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini garanti altına almak ve olası bir “imza inkarı” itirazıyla icra takibinin durmasını engellemek adına, taahhütnamenin noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde alınması en güvenli yoldur. Ayrıca, taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı gün değil, sözleşmeden makul bir süre sonra (kiralananın tesliminden sonra) alınması, ileride doğabilecek “müzayaka hali” iddialarını bertaraf edecektir. Tahliye davasının veya icra takibinin, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması gerektiği (hak düşürücü süre) unutulmamalıdır.
Emsal Yargıtay Kararları
Konunun daha iyi anlaşılabilmesi ve hukuki dayanakların somutlaştırılması adına, metin içerisinde atıf yapılan Yargıtay kararlarının ilgili bölümleri aşağıda sunulmuştur:
Kaynakça ve Dipnotlar
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/9993, K. 2016/1961: “…Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK’nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir…” ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/7313, K. 2015/9971: “…HMK’nun 190. maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup…” ↩
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/1019, K. 2015/1686: “…Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez…” ↩