Kira dosyaları yüksek hacimli ve yüksek tekrarlıdır. Bir büroda aynı anda onlarca kira dosyası bulunabilir ve bunların yapısı birbirine benzer: bir sözleşme, bir tarih zinciri, bir bedel hesabı ve bir talep. Bu yapı, yapay zekânın en verimli çalıştığı zemindir. Bu yazı, kira ve gayrimenkul dosyalarında hangi işlerin devredilebileceğini somut istem örnekleriyle anlatır.
Kısaca
Kira hukukunda yapay zekâ dört işte belirgin zaman kazandırır: sözleşmeyi kalemlerine ayırıp künyelemek, kira tespiti hesabının çerçevesini kurmak, tahliye sürecindeki ihtar ve süre zincirini çıkarmak ve emsal kira bedeline ilişkin karar araması yapmak. Dördü de belgeden çıkarılabilir işlerdir. Hukuki nitelendirme, hangi davanın açılacağı ve talep miktarının belirlenmesi avukatta kalır.
Kira dosyasında zaman nerede geçiyor
Dört zaman kalemi
Sözleşme okuma. Başlangıç tarihi, süre, bedel, artış şartı, kefalet, özel hükümler. Aynı büroda yüzlerce sözleşme varsa bu kalem doğrudan hacim işidir.
Tarih zinciri. Sözleşme başlangıcı, yenilemeler, ihtarlar, tebliğler, dava tarihi. Kira hukukunda sonucu belirleyen çoğu zaman bu zincirdir; zincirdeki bir sürenin ne zaman dolduğu hukuki süre hesaplayıcısı ile ayrıca kontrol edilebilir.
Bedel hesabı. Artış oranı, ödenen bedeller, fark alacağı, faiz. Fark alacağına işleyecek faizin tutarı faiz hesaplayıcısı ile ayrıca çıkarılabilir.
Yazı. İhtarname, dava dilekçesi, cevap, itirazın iptali, tahliye talebi.
Bu dört kalem iki katmana düşer: belge tarafı ve üretim tarafı. Hammurabi’de belge tarafı Kütüphane, üretim tarafı Asistan ve Araştırma tarafında yürür.
Kira sözleşmesini künyelemek
Bir kira dosyasında ilk iş, sözleşmenin sabit kalemlerini çıkarmaktır. Bu kalemler her sözleşmede vardır ve her sözleşmede farklı yerde durur.
Sözleşmeden çıkarılacak sekiz kalem
| Kalem | Neden önemli |
|---|---|
| Başlangıç tarihi | Beş yıl kuralı ve yenileme zincirinin başlangıcı |
| Süre | Belirli mi belirsiz mi, kaç yıllık |
| Kira bedeli | Başlangıç bedeli ve ödeme günü |
| Artış şartı | Sözleşmede artış kaydı var mı, nasıl düzenlenmiş |
| Kiralananın niteliği | Konut mu, çatılı işyeri mi, başka bir tür mü |
| Kefil ve teminat | Kefalet süresi ve kapsamı, depozito |
| Tebligat adresi | İhtar zincirinin geçerliliği bakımından |
| Özel hükümler | Tadilat, devir, alt kira, erken fesih |
Örnek istem
“Bu kira sözleşmesinden şu sekiz kalemi çıkar: başlangıç tarihi, süre ve türü, kira bedeli ve ödeme günü, artış şartının varlığı ve metni, kiralananın niteliği, kefil ve teminat, tebligat adresi, özel hükümler. Her kalemi sözleşmenin kaçıncı maddesinden aldığını yaz. Sözleşmede yer almayan bir kalem varsa boş bırak ve ayrıca belirt.”
Bir büro bu istemi bir kere yazıp bütün sözleşme arşivine uyguladığında, elinde aranabilir bir sözleşme künye tablosu oluşur.
Kira tespiti: TBK m. 344 çerçevesi
Kira tespiti, alanın en çok dava üreten başlığıdır ve çerçevesi kanunda üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir.
Üç fıkra
Av. Arb. Mehmet Akif İlhan’ın derlemesine göre Türk Borçlar Kanunu m. 344 şu yapıdadır:
| Fıkra | Durum | Ölçüt |
|---|---|---|
| 1. fıkra | Taraflar artış konusunda anlaşmışsa | Bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla anlaşma geçerlidir |
| 2. fıkra | Taraflar anlaşmamışsa | Bedel, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir |
| 3. fıkra | Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen sözleşmelerde | Bedel, hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir |
Beş yıl kuralı
Aynı derlemeye göre beş yıllık süre şu şekilde işler: beş yıl dolmadan, sözleşmede artış şartı varsa taraflar kira tespit davası açamaz; kiracı, on iki aylık TÜFE ortalamasını aşan artışa karşı dava açabilir. Beş yıl dolduktan sonra ise artış şartının varlığına bakılmaksızın hâkim, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu dikkate alarak yeni bedeli belirler. Yenilenen sözleşmelerde, yeni sözleşme emsal rayiçlere uygun değilse ilk sözleşmenin başlangıç tarihi de göz önüne alınarak tespit davası açılabilir.
Dava, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir; yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi ile hukuki yarar aranır.
Örnek istem
“Bu sözleşme ve ekli belgelerden kira tespiti çerçevesini kur. Şu tabloyu ver: sözleşme başlangıç tarihi, bugüne kadar geçen kira yılı sayısı, beş yılın dolup dolmadığı, sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığı ve metni, ödenen son kira bedeli ve tarihi. Sonda, TBK m. 344’ün hangi fıkrasının bu duruma karşılık geldiğini yaz ve gerekçesini tek cümleyle açıkla.”
Çıktı bir çerçevedir. Hangi davanın açılacağı ve talep edilecek bedel avukatın değerlendirmesidir.
Uyarlama ile tespitin ayrılması
Kira bedelinin uyarlanması ile kira bedelinin tespiti, uygulamada sık karışan iki başlıktır. Hangi hükmün uygulanacağı, davanın yönünü doğrudan belirler.
Abdullah Bozdaş’ın 31 Temmuz 2024 tarihli değerlendirmesinde aktarılan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27 Şubat 2024 tarihli, E. 2023/2580, K. 2024/792 sayılı kararına göre, kira sözleşmelerindeki uyarlama taleplerinde TBK m. 344’ün uygulanması gerekir; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 bu davalarla ilgili değildir. Değerlendirmede TBK m. 344, genel hüküm olan m. 138’den ayrılan özel bir uyarlama hükmü olarak nitelendirilmektedir.
Bu ayrım, bir dosyada ilk sorulacak sorulardan biridir ve dosyadan çıkarılabilir bir sorudur:
“Bu dosyada talep, kira bedelinin tespiti mi yoksa uyarlanması mı? Dilekçedeki talep sonucunu ve dayanılan kanun maddelerini aynen yaz, sonra ikisi arasındaki farkı tek paragrafta özetle.”
Tahliye sürecinde ihtar ve süre zinciri
Tahliye dosyalarında sonucu belirleyen çoğu zaman esas değil, zincirdir: ihtar çekilmiş mi, ne zaman tebliğ edilmiş, süre ne zaman dolmuş, dava ne zaman açılmış.
Bu zincir tamamen belgeden çıkarılabilir ve devredilebilir.
Örnek istem
“Ekteki belgelerden tahliye sürecinin zincirini çıkar. Her satırda tarih, belge türü (ihtarname, tebligat, dava dilekçesi, tensip), işlemi yapan taraf, belgenin dosyadaki yeri olsun. Tebligat belgelerinde tebliğ tarihini ayrıca sütun olarak göster. Sonda zincirde eksik görünen halka varsa listele.”
Son cümle önemlidir: zincirdeki boşluğun imzadan ve dava açılışından önce görünmesi, dosyanın en değerli çıktısıdır.
Emsal kira bedeli araştırması
Beş yıl sonrasına ilişkin tespit davalarında emsal kira bedelleri kanunda sayılan ölçütlerden biridir. Bu, hem karar araması hem de olgu derlemesi gerektirir.
Karar araması tarafında örnek istem:
“Şu olguya benzeyen kira tespiti kararlarını getir: konut kirası, sözleşme on iki yıllık, sözleşmede artış şartı var, kiracı aynı taşınmazda oturmaya devam ediyor, kiraya veren emsal bedele göre tespit istiyor. Emsal kira bedeli ve kiralananın durumu ölçütleri nasıl uygulanmış? Her karar için künye, benzeşen nokta ve sonucu ayrı satırda yaz.”
Dilekçeye giren her karar künyesinden doğrulanır: daire, esas numarası, karar numarası ve tarih alınır, künye kaynağına gidilerek asıl metin kontrol edilir. Yukarıda anılan 3. Hukuk Dairesi kararı bunun örneğidir; künyesi tam olarak verilmiştir.
Üç iş için üç istem
| İş | İstemin çekirdeği | Beklenen çıktı |
|---|---|---|
| Sözleşme künyesi | Sekiz kalem, madde numarası ile | Aranabilir künye tablosu |
| Tespit çerçevesi | Tarih, yıl sayısı, artış şartı, fıkra eşlemesi | Dava öncesi çerçeve |
| Tahliye zinciri | Tarih, belge, tebliğ tarihi, eksik halka | Süre tablosu |
Üçünde ortak kural: belgede yazmayan kalem boş bırakılır ve ayrıca belirtilir.
Bir haftada ne değişir
| Gün | Yapılan | Çıktı |
|---|---|---|
| 1 | Arşivden on sözleşme künyelenir | Karşılaştırılabilir künye tablosu |
| 2 | Bir dosyada tespit çerçevesi kurulur | Fıkra eşlemesi ve gerekçe |
| 3 | Bir tahliye dosyasında zincir çıkarılır | Süre tablosu ve eksik halka listesi |
| 4 | Kendi ihtarname ve dilekçe kalıbınız tanıtılır | Size benzeyen taslak |
| 5 | Aynı iş iki yolla yapılıp süre tutulur | Ölçülmüş kazanç |
Kira hukukunda kazancın büyük kısmı ilk günde ortaya çıkar: sözleşme arşivinin künyelenmesi, bir kere yapıldığında her dosyada tekrar tekrar işe yarar.
İnsanda kalan işler
- Hangi davanın açılacağı ve talep sonucunun belirlenmesi
- Tespit ile uyarlama arasındaki nitelendirme
- Talep edilecek bedelin belirlenmesi
- Emsal seçimi ve emsalin dosyaya uygunluğunun değerlendirilmesi
- Duruşma ve müzakere
- Metnin son hâli ve imza
Araç sözleşmeyi ve zinciri çıkarır, avukat kararı verir.
Kira dosyalarında veri düzeni
Kira dosyaları kimlik, adres ve ödeme bilgisi içerir. Kural sadedir: çalışmaya alınan veri işin gerektirdiği kadar olmalıdır.
Pratik karşılığı şudur: bir sözleşme künyelenirken tarafların kimlik numarasına ihtiyaç yoktur; tarih, bedel ve madde metni yeterlidir. Bir tahliye zinciri çıkarılırken tebligat belgesinin tamamı değil, tarih ve muhatap bilgisi gerekir. Verinin nerede işlendiği ve model eğitiminde kullanılıp kullanılmadığı ise tedarikçinin yazılı olarak beyan etmesi gereken bir konudur.
Kira ve gayrimenkul bürosu için uygulama akışı
1. Sözleşme arşivinizle başlayın. Sekiz kalemlik künye istemini bir kere yazın, arşive uygulayın.
2. Tespit çerçevesi şablonunu sabitleyin. Tarih, yıl sayısı, artış şartı ve fıkra eşlemesi her dosyada aynıdır.
3. Tahliye zinciri şablonunu kurun. Tebliğ tarihi ayrı sütun, eksik halka ayrı liste.
4. İhtarname ve dilekçe kalıplarınızı tanıtın. Kira hukukunda metinler yüksek tekrarlıdır; kalıp bir kere kurulur.
5. Emsal aramasını olguyla yapın, künyeyi doğrulayın.
6. Süre tutun ve ekibe yazılı akış olarak verin.
İstem yazımı üzerine elli sayfalık el kitabı doküman kütüphanesinde indirmeye açıktır.
Sık sorulan sorular
Kira hukukunda yapay zekâ hangi işleri hızlandırır?
Dört iş öne çıkar: sözleşmeyi kalemlerine ayırıp künyelemek, kira tespiti çerçevesini kurmak, tahliye sürecindeki ihtar ve süre zincirini çıkarmak ve emsal kira bedeline ilişkin karar araması yapmak.
Kira sözleşmesinden hangi kalemler çıkarılır?
Sekiz kalem: başlangıç tarihi, süre ve türü, kira bedeli ve ödeme günü, artış şartının varlığı ve metni, kiralananın niteliği, kefil ve teminat, tebligat adresi, özel hükümler. Her kalem sözleşmenin madde numarasıyla birlikte alınır.
Kira tespit davası hangi durumlarda açılır?
Yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında, yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunması ve hukuki yarar olması koşuluyla açılır. Beş yıl dolmadan sözleşmede artış şartı varsa taraflar dava açamaz; kiracı, on iki aylık TÜFE ortalamasını aşan artışa karşı dava açabilir.
TBK m. 344 nasıl bir yapıdadır?
Üç fıkralıdır. Birinci fıkra tarafların anlaşması hâlini, ikinci fıkra anlaşmamaları hâlini, üçüncü fıkra ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen sözleşmeleri düzenler. Üçüncü fıkrada hâkim, TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir.
Beş yıl dolduktan sonra ne değişir?
Artış şartının varlığına bakılmaksızın hâkim, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu dikkate alarak yeni bedeli belirler. Yenilenen sözleşmelerde, yeni sözleşme emsal rayiçlere uygun değilse ilk sözleşmenin başlangıç tarihi de göz önüne alınabilir.
Kira tespiti ile uyarlama arasındaki fark nedir?
Uygulanacak hüküm bakımından ayrılırlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27 Şubat 2024 tarihli, E. 2023/2580, K. 2024/792 sayılı kararına göre kira sözleşmelerindeki uyarlama taleplerinde TBK m. 344 uygulanır; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin m. 138 bu davalarla ilgili değildir.
Tahliye dosyasında zincir nasıl çıkarılır?
Belgeler verilir ve tablo istenir: tarih, belge türü, işlemi yapan taraf, belgenin dosyadaki yeri ve tebligat belgelerinde ayrı sütun olarak tebliğ tarihi. Sonda zincirde eksik görünen halkalar listelenir.
Emsal kira bedeli araştırması nasıl yapılır?
Olay anlatımıyla. Kiralananın türü, sözleşme süresi, artış şartının varlığı ve tarafların durumu anlatılır; benzer olgulu tespit kararları künyeleriyle listelenir. Dilekçeye giren her karar künyesinden doğrulanır.
Sözleşme arşivi için de kullanılabilir mi?
Kira hukukunda en yüksek kazanç burada ortaya çıkar. Sekiz kalemlik künye istemi bir kere yazılıp bütün arşive uygulandığında, aranabilir bir sözleşme künye tablosu oluşur ve her yeni dosyada tekrar kullanılır.
Kira dosyalarında veri konusunda nelere dikkat edilir?
Çalışmaya alınan veri işin gerektirdiği kadar olmalıdır. Sözleşme künyelenirken kimlik numarasına ihtiyaç yoktur; tahliye zincirinde tebligat belgesinin tamamı değil, tarih ve muhatap bilgisi gerekir.
Kaynakça
- Av. Arb. Mehmet Akif İlhan, “Yargı Kararları ve Uygulama Çerçevesinde Kira Tespit Davasının Koşulları ve 5 Yıllık Süre Hususu”, 21 Temmuz 2023 (güncelleme 15 Ocak 2025). hukukihaber.net
- Abdullah Bozdaş, “Kira Bedelinin Uyarlanması Davalarında Hangi Hükmün Uygulanacağına İlişkin Güncel Bir Yargıtay Kararı”, 31 Temmuz 2024; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2580, K. 2024/792, 27 Şubat 2024. erdem-erdem.av.tr
İlgili içerikler
Genel çerçeve için hukukta yapay zekâ sayfasına, asistanın çalışma akışı için hukuki yapay zekâ asistanı sayfasına, olgu üzerinden arama için emsal karar arama sayfasına, aynı kümedeki alan yazıları için iş hukukunda yapay zekâ ve aile hukukunda yapay zekâ yazılarına bakabilirsiniz.
Son güncelleme: 25 Ağustos 2026
Bu yazı, Türk hukukuna özel yapay zekâ altyapısı geliştiren Hammurabi ekibi tarafından hazırlanmıştır. hammurabi.tr