Kentsel Dönüşüm Sürecinin Başlangıcı ve Riskli Yapı Tespiti
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci, bir yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlamaktadır. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar aracılığıyla yapılmakta ve tespitin kesinleşmesiyle birlikte taşınmazın tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenmektedir.
Bu aşamadan sonra maliklere yapının yıktırılması için belirli bir süre tanınır. Yapının yıkılmasıyla birlikte mevcut kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona erer ve taşınmaz yeniden arsa niteliğine dönüşür. Sürecin bundan sonraki kısmı ise artık arsanın nasıl değerlendirileceği meselesine dönüşmektedir.
Uygulamada birçok malik, asıl hukuki tartışmanın hisse satışı aşamasında başladığını düşünmektedir. Oysa sürecin en kritik aşamalarından biri çoğu zaman riskli yapı tespitidir. Çünkü bu tespit kesinleştikten sonra, ilerleyen aşamalarda “binanın aslında riskli olmadığı” yönündeki itirazların ileri sürülmesi oldukça güç hale gelmektedir.
6306 Sayılı Kanun’da 2/3 Çoğunluk Sisteminin Hukuki Temeli
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok tartışılan konulardan biri, maliklerin oybirliği olmaksızın dönüşüm kararının alınabilmesidir. Normal şartlarda paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda önemli tasarruf işlemleri için tüm maliklerin oybirliği gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi de bu sistemi benimsemektedir.
Ancak 6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki yapıların hızlı şekilde dönüştürülebilmesi amacıyla bu kurala önemli bir istisna getirmiştir. Kanuna göre riskli yapı yıkıldıktan sonra arsanın nasıl değerlendirileceğine, maliklerin arsa payı oranına göre en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilebilir. Burada özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, çoğunluğun kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanmasıdır. Uygulamada bu iki kavram sık sık karıştırılmaktadır. Örneğin çok sayıda bağımsız bölüme sahip küçük hisseli maliklerin sayısal çoğunluğu sağlaması tek başına yeterli değildir. Önemli olan toplam arsa payı içindeki oranlarıdır.
Kanun koyucunun bu sistemi tercih etmesinin temel nedeni, azınlıkta kalan maliklerin süreci tamamen kilitlemesini önlemektir. Özellikle deprem riski taşıyan yapılarda dönüşümün yıllarca gerçekleştirilememesi, yalnızca ekonomik değil aynı zamanda doğrudan yaşam hakkını ilgilendiren sonuçlar doğurmaktadır. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun, mülkiyet hakkı ile kamu güvenliği arasında farklı bir denge kurmaya çalışmaktadır.
Karara Katılmayan Maliklerin Hisselerinin Satışı
2/3 arsa payı çoğunluğu ile bir karar alındığında, bu karara katılmayan maliklerin durumu ayrı bir tartışma konusu haline gelir. Kanun gereği, çoğunluk tarafından alınan karar noter aracılığıyla azınlıkta kalan maliklere bildirilir ve kendilerine 15 günlük süre tanınır. Bu süre içerisinde karara katılmayan maliklerin hisseleri satış sürecine konu olabilir.
Satış işlemi doğrudan ve keyfi şekilde yapılmamaktadır. Öncelikle taşınmazın değeri, SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından belirlenir. Ardından azınlık maliklerin hisseleri, bu rayiç bedelden az olmamak üzere öncelikle diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır. Diğer maliklerin satın almaması halinde ise hisseler Bakanlığın talebi üzerine Hazine, TOKİ veya uygun görülen idare adına resen tescil edilebilmektedir.
İlk bakışta bu sistem oldukça ağır sonuçlar doğuruyor gibi görünmektedir. Gerçekten de kişinin istemediği bir projeye dahil edilmesi ve nihayetinde hissesini kaybetme ihtimali, mülkiyet hakkına ciddi bir müdahale niteliği taşımaktadır. Ancak sistemin temel mantığı, bu müdahaleyi tamamen karşılıksız bırakmamak ve belirli usuli güvencelerle dengelemektir.
2/3 Çoğunluk Sisteminin Mülkiyet Hakkı Bakımından Değerlendirilmesi
6306 sayılı Kanun kapsamında uygulanan 2/3 çoğunluk sistemi, aslında mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki en görünür çatışma alanlarından birini oluşturmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin yaklaşımına göre, bu sistem mülkiyet hakkına bir müdahale niteliği taşımaktadır. Ancak bu müdahale, afet riskinin ortadan kaldırılması ve can güvenliğinin sağlanması gibi üstün bir kamu yararına dayandığı için meşru kabul edilmektedir.
Özellikle deprem riski altındaki yapıların dönüştürülmesinin yalnızca bir imar politikası olmadığı, aynı zamanda devletin yaşam hakkını koruma yükümlülüğünün bir parçası olduğu vurgulanmaktadır.
Bununla birlikte yüksek mahkemeler, müdahalenin ölçülü olması gerektiğini de kabul etmektedir. Bu noktada sistemin en önemli güvencesi, azınlık maliklerin hisselerinin bedelsiz şekilde alınmaması ve rayiç değer üzerinden satış yapılmasıdır.
Yine Danıştay uygulamasında, çoğunluğun azınlık maliklere açık şekilde dezavantajlı şartlar dayatması hukuka aykırı kabul edilmektedir. Örneğin çoğunluğun daha avantajlı bağımsız bölümler alması, azınlığa ise daha düşük değerli bölümlerin bırakılması gibi durumlarda mülkiyet hakkının ihlal edildiği yönünde değerlendirmeler yapılabilmektedir. Bu nedenle sistemin temel mantığı, azınlığın tamamen yok sayılması değil; çoğunluk kararının belirli güvenceler çerçevesinde uygulanabilmesidir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık yapılan hukuki hatalardan biri, tüm sürecin tek bir işlem gibi değerlendirilmesidir. Oysa uygulamada riskli yapı tespiti, maliklerin aldığı 2/3 çoğunluk kararı ve hisse satış işlemi birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. Bu nedenle her bir işleme karşı farklı yargı yollarına başvurulması gerekir.
Riskli yapı tespitine karşı açılacak davalar idari yargının görev alanına girer. Buna karşılık maliklerin kendi aralarında aldığı 2/3 çoğunluk kararı özel hukuk işlemi niteliğindedir ve adli yargıda dava konusu yapılır. Hisse satış işlemi ise yeniden idari işlem niteliği kazandığından, bu aşamada açılacak davalarda görevli mahkeme tekrar idare mahkemesi olacaktır.
Uygulamada dava sürelerinin kaçırılması oldukça ciddi sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle riskli yapı tespitine karşı süresi içinde dava açılmaması halinde, ilerleyen aşamalarda bu tespitin hukuka aykırı olduğu iddiasının ileri sürülmesi çoğu zaman mümkün olmamaktadır.
İptal Davalarında İleri Sürülen Başlıca Hukuka Aykırılık İddiaları
Hisse satış işlemlerine karşı açılan iptal davalarında en sık ileri sürülen iddialar belirli başlıklarda toplanmaktadır. Bunların başında usulsüz tebligat ve ihtar eksikliği gelir. Kanun gereği azınlık maliklere noter aracılığıyla bildirim yapılması ve 15 günlük süre tanınması zorunludur. Bu sürecin usulüne uygun işletilmemesi, işlemin iptaline neden olabilmektedir.
Bir diğer önemli tartışma konusu ise rayiç bedelin düşük belirlenmesidir. Malikler çoğu zaman satışa esas alınan değerin gerçek piyasa değerini yansıtmadığını ileri sürmektedir. Bu durumda mahkemeler genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın gerçek değerini tespit etmektedir.
Bunun yanında toplantı nisaplarının yanlış hesaplanması, arsa payı çoğunluğunun gerçekte sağlanmamış olması veya çoğunluğun azınlık maliklere eşit olmayan sözleşme şartları dayatması da sıkça karşılaşılan iptal nedenleri arasında yer almaktadır.
Danıştay ve Anayasa Mahkemesi Perspektifinden Kamu Yararı ve Ölçülülük İlkesi
Yüksek mahkemelerin yaklaşımına bakıldığında, 6306 sayılı Kanun sisteminin tamamen mülkiyet hakkını ortadan kaldıran bir yapı olarak değerlendirilmediği görülmektedir. Daha çok, afet riski karşısında mülkiyet hakkının kullanım biçimini yeniden düzenleyen özel bir sistem olarak ele alınmaktadır.
Anayasa Mahkemesi açısından belirleyici unsur kamu yararıdır. Özellikle deprem riski taşıyan yapıların dönüştürülmesi, yaşam hakkının korunması ile doğrudan bağlantılı kabul edilmektedir. Danıştay ise daha çok uygulamadaki usuli güvencelere odaklanmaktadır. Tebligatların usule uygun yapılması, gerçek rayiç bedelin belirlenmesi ve çoğunluk kararının azınlık malik üzerinde kötüye kullanılmaması, Danıştay kararlarında öne çıkan temel denetim alanlarıdır. Dolayısıyla yüksek mahkemeler açısından mesele, yalnızca çoğunluğun karar alabilmesi değil; bu kararın azınlık malik bakımından ölçülü ve adil şekilde uygulanıp uygulanmamasıdır.
Sonuç
6306 sayılı Kanun kapsamında uygulanan 2/3 çoğunluk sistemi, kentsel dönüşüm sürecinin en tartışmalı alanlarından birini oluşturmaktadır. Bir tarafta afet riski taşıyan yapıların hızlı şekilde dönüştürülmesi ve kamu güvenliğinin sağlanması amacı bulunurken, diğer tarafta maliklerin mülkiyet hakkı yer almaktadır.
Kanunun kurduğu sistem, çoğunluğun karar alma yetkisini güçlendirirken azınlık maliklerin haklarını tamamen ortadan kaldırmamaya çalışmaktadır. Bu nedenle süreçteki usuli güvenceler, rayiç bedel denetimi ve yargısal kontrol mekanizmaları büyük önem taşımaktadır. Özellikle dava sürelerinin doğru takip edilmesi ve hangi işleme karşı hangi yargı yoluna başvurulacağının bilinmesi, maliklerin hak kaybına uğramaması açısından belirleyici hale gelmektedir. Kat mülkiyetinden doğan bir diğer yaygın uyuşmazlık türü olan site ve apartman yönetimindeki aidat anlaşmazlıklarını ise ayrı bir yazımızda ele almıştık.
İlgili Yazılarımız
- Aidatlardaki Anlaşmazlıklar: Site ve Apartman Yönetiminde Hukuki Gerilim Nasıl Başlıyor?
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Samimiyet ve Zorunluluk Kriteri (TBK Madde 350)
- 10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Kiracının Tahliyesi (TBK Madde 347)
Kaynakça
Mevzuat
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 692)