Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ismen düzenlenmemiş (isimsiz) ancak Yargıtay içtihatları ve doktrin ile sınırları çizilmiş “karma nitelikli” (çifte tipli) bir sözleşmedir. Bu sözleşme, kanunda düzenlenen iki farklı sözleşme tipinin unsurlarını tek bir hukuki ilişkide eritir:

Eser Sözleşmesi (TBK m. 470 vd.): Müteahhidin (yüklenicinin) arsa üzerinde tasdikli projeye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun bir bina (eser) meydana getirme ve bunu arsa sahibine teslim etme borcunu oluşturur.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Arsa sahibinin, meydana getirilen bu esere (finansmanına ve emeğine) karşılık, arsanın belirli paylarının mülkiyetini müteahhide devretme borcunu oluşturur.

Geçerlilik Şartı: Sözleşme, tapulu taşınmazın mülkiyetinin devri vaadini içerdiğinden (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca) noterde resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir (ancak edimlerin karşılıklı olarak tamamen veya büyük oranda ifa edilmesi halinde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK m. 2 dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir). Kentsel dönüşüm sürecinde arsa maliklerini yakından ilgilendiren 2/3 çoğunluk kararı ve hisse satışı konusunu ise 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararı ve Hisse Satışı yazımızda ayrıntılı olarak incelemiştik.

Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması Ne Anlama Gelir?

Müteahhidin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlamaması, işi fiilen terk etmesi veya inşaatı bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde, hukuken Borçlu Temerrüdü anlamına gelir. İnşaatın yarım bırakılmasının hukuki sonuçları şunlardır:

Asli Edimin İhlali: Müteahhidin asli edimi inşaatı yapmak değil, inşaatı tamamlayarak teslim etmektir. İnşaatın yarım bırakılması, eserin teslimi borcunun ihlalidir ve müteahhit, arsa payına (ücrete) hak kazanamaz.
Vadeden Önce (Erken) Temerrüt (TBK m. 473): Sözleşmede belirlenen teslim tarihi henüz gelmemiş olsa dahi; müteahhit işi terk etmişse, işe zamanında başlamamışsa veya işi sözleşmedeki vadeye yetiştirmesinin imkânsız olduğu (örneğin son 1 ay kalmasına rağmen inşaatın henüz %10 seviyesinde olması) açıkça görülüyorsa, arsa sahibi teslim vadesini beklemeden temerrüt hükümlerini işletebilir.
Seçimlik Hakların Doğması (TBK m. 125): İnşaatın yarım bırakılması (temerrüt) halinde arsa sahibi şu seçimlik haklardan birini kullanabilir:
- Aynen ifayı (inşaatın tamamlanmasını) ve gecikme tazminatını istemek.
- Aynen ifadan vazgeçip, müspet zararının (inşaatın başkasına tamamlattırılması için gereken fark bedeli vb.) tazminini istemek.
- Sözleşmeden dönmek (Fesih)

Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih Hakkı

Mahkeme Kararı Zorunluluğu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu devri (satış vaadi) içerdiğinden tek taraflı ihtarname ile feshedilemez. Taraflar fesihte anlaşamazsa, fesih ancak mahkeme kararı ile mümkündür [10].
Tüm Paydaşların Katılımı (TMK m. 692): Sözleşmenin feshi “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan, fesih davasının sözleşmede imzası bulunan tüm arsa sahipleri (veya tapu paydaşları) tarafından birlikte açılması zorunludur [11].
%90 Tamamlanma Kriteri: İnşaatın fiziki seviyesi %90’ın altındaysa kural olarak geriye etkili fesih uygulanır. %90 ve üzerinde ise 1984 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih gündeme gelir [7].
Geriye Etkili Feshin Sonucu: Sözleşme hiç yapılmamış gibi ortadan kalkar; arsa sahibi devrettiği tapuları (avans tapularını) geri alır, müteahhit ise yaptığı faydalı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.

İnşaatın yarım bırakılması salt bir fiili durum değil, arsa sahibine sözleşmeyi mahkeme yoluyla tasfiye etme, devredilen tapuları geri alma (tapu iptal ve tescil) ve uğranılan zararları (cezai şart, kira kaybı vb.) talep etme hakkı veren ağır bir hukuki ihlaldir.

Üçüncü Kişilerin Hukuki Statüsü: Müteahhidin Halefi Olma Durumu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri genellikle müteahhide finansman kolaylığı sağlamak amacıyla inşaatın başında veya belirli aşamalarında “avans niteliğinde” tapu devri yaparlar. Müteahhit de inşaatı finanse edebilmek için bu payları (veya kat irtifakı kurulan bağımsız bölümleri) üçüncü kişilere satar. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi kararlarında açıkça vurgulandığı üzere; müteahhitten pay satın alan üçüncü kişiler, müteahhidin arsa sahibine karşı sahip olduğu şahsi hakkı (alacağı) temlik almış sayılırlar (TBK m. 183). Ancak bu hakkın doğması ve kesin bir mülkiyet hakkına dönüşmesi, müteahhidin inşaatı sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi (edimini ifa etmesi) şartına bağlıdır. Müteahhit edimini yerine getirmezse, ondan pay devralan üçüncü kişilerin de arsa sahibine karşı hak sahibi olmaları hukuken mümkün değildir [20][24].

TMK m. 1023 İyiniyet İddiasının Dinlenmemesi

Üçüncü kişilerin en temel savunması, tapu sicilindeki kayda güvenerek bedelini ödeyip taşınmazı satın aldıkları ve TMK m. 1023 uyarınca iyiniyetli oldukları yönündedir. Ancak Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu savunmayı kural olarak reddetmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre; henüz inşaatına başlanmamış veya tamamlanmamış bir binadan bağımsız bölüm edinen alıcı, arsanın gerçekte müteahhide ait olmadığını, müteahhide bu payın inşaat yapması karşılığında verildiğini ve inşaat tamamlanmazsa arsa sahibinin tapuyu geri alabileceği riskini göze alarak bu işlemi yapmaktadır. Bu yüzden alıcının bu durumu bilmediği veya bilebilecek durumda olmadığı yani iyiniyetli olduğu kabul edilemez [20][24].

(Yargıtay kararlarında, bu katı kuralın tapu siciline güven ilkesini zedelediği ve iyiniyetli üçüncü kişileri mağdur ettiği gerekçesiyle sık sık muhalefet şerhleri yazılmaktadır. Muhalif üyeler, tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi yoksa üçüncü kişilerin korunması gerektiğini savunsa da [17][18][21], çoğunluk görüşü ve bağlayıcı içtihat üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği yönündedir.)

Tapu İptali ve Yolsuz Tescil

Müteahhidin inşaatı yarım bırakması (örneğin %90 seviyesinin altında terk etmesi) nedeniyle arsa sahibinin açtığı dava sonucunda sözleşme geriye etkili (ex tunc) olarak feshedilirse, sözleşme hiç yapılmamış gibi taraflar verdiklerini geri ister. Bu durumda, müteahhide avans olarak devredilen ve ondan da üçüncü, dördüncü veya beşinci kişilere (el değiştirmeler olsa dahi) geçen tüm tapu kayıtları hukuki dayanaktan yoksun kalarak “yolsuz tescil” (TMK m. 1024) haline gelir. Arsa sahibi, müteahhit ile birlikte tapuda malik görünen tüm üçüncü kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açarak, bu kişilerin adlarına kayıtlı tapuların iptalini ve kendi adına tescilini sağlar [17][21].

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

Arsa Sahipleri ve Taraf Vekilleri Yönünden Yapılan Hatalar

Hata 1: İhtarname Göndererek Sözleşmeyi Feshettiğini Düşünmek

Uygulamada arsa sahiplerinin en sık düştüğü yanılgı, müteahhidin inşaatı terk etmesi üzerine noterden bir ihtarname göndererek sözleşmeyi tek taraflı feshettiklerini sanmalarıdır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi kararlarında açıkça belirtildiği üzere; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu devri (satış vaadi) içerdiğinden tek taraflı irade beyanı veya ihtarname ile feshedilemez. Taraflar fesihte anlaşamıyorsa, feshin mutlaka mahkeme kararı ile yapılması zorunludur. Sadece ihtarnameye dayanarak başka bir müteahhitle anlaşmak, arsa sahibini haksız fesih yapan taraf konumuna düşürebilir [10].

Hata 2: Fesih Davasını Eksik Tarafla Açmak (TMK m. 692 İhlali)

Sözleşmenin feshi davası mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen “olağanüstü tasarruf” niteliğindedir. Uygulamada bazen arsa sahiplerinden sadece birkaçı fesih davası açmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, TMK m. 692 uyarınca sözleşmede imzası bulunan tüm arsa sahiplerinin (veya güncel tapu paydaşlarının) davacı safında birlikte yer alması veya davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması zorunludur. Taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilerek verilen fesih kararları Yargıtay tarafından usulden bozulmaktadır [11].

Hata 3: Geriye Etkili Fesih İsterken “Müspet Zarar” (Kira Kaybı/Cezai Şart) Talep Etmek

Dava dilekçelerinde yapılan en büyük hukuki hatalardan biri, sözleşmenin geriye etkili (ex tunc) feshini talep ederken, aynı dilekçede gecikme cezası, kira kaybı veya ifaya bağlı cezai şart gibi “müspet zararların” da istenmesidir. Yargıtay uygulamasına göre; geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edileceğinden, ifaya bağlı müspet zararlar istenemez. Arsa sahibi bu durumda ancak sözleşmenin geçerli olacağına inanılarak yapılan masrafları (menfi zararları) talep edebilir [10][26].

Hata 4: İnşaat Seviyesini Tespit Ettirmeden Dava Açmak

Feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağı, inşaatın fiziki tamamlanma oranına (özellikle %90 sınırına) bağlıdır. Dava açılmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla delil tespiti yaptırılmaması, yargılama sırasında inşaatın mevcut durumunun ispatını zorlaştırmakta ve arsa sahibinin stratejisini (hangi fesih türünü isteyeceğini) riske atmaktadır [7].

Üçüncü Kişiler (Alıcılar) Yönünden Yapılan Hatalar

Hata 5: Tapu Siciline Güvenerek (TMK m. 1023) İyiniyet İddiasında Bulunmak

Topraktan/temelden ev alan üçüncü kişilerin en büyük hatası, tapuyu devraldıklarında mülkiyetin kesin olarak kendilerine geçtiğini düşünmeleridir. Yargıtay’a göre, inşaat halindeki bir binadan müteahhit aracılığıyla pay devralan kişi, müteahhidin edimini (inşaatı tamamlama borcunu) yerine getirmemesi halinde tapunun iptal edilebileceği riskini biliyor kabul edilir. Bu nedenle üçüncü kişiler, TMK m. 1023 kapsamındaki “tapu siciline güven ilkesinden” ve iyiniyet korumasından yararlanamazlar; sözleşme geriye etkili feshedilirse tapuları iptal edilir [20][24].

Hata 6: Tapu İptali Halinde Husumeti Arsa Sahibine Yöneltmek

Tapusu iptal edilen üçüncü kişilerin, ödedikleri bedelin iadesi için arsa sahibine dava açmaları usuli bir hatadır. Üçüncü kişi ile arsa sahibi arasında akdi bir ilişki yoktur. Üçüncü kişi, uğradığı zararları ve ödediği bedeli yalnızca sözleşme yaptığı (halefi olduğu) müteahhitten talep edebilir [24].

Müteahhitler (Yükleniciler) Yönünden Yapılan Hatalar

Hata 7: Kaçak veya Ruhsatsız İmalat Yapıp Tasfiye Bedeli İstemek

Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde müteahhit, arsa sahibi için yaptığı “faydalı imalatın” bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Ancak uygulamada müteahhitlerin projeye aykırı, ruhsatsız veya kaçak imalat yapıp bunun bedelini istedikleri görülmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre; yasal hale getirilmesi mümkün olmayan kaçak yapıların ekonomik bir değeri (arsa sahibi için faydası) bulunmadığından, müteahhit bu imalatlar için herhangi bir bedel talep edemez [13].

Sonuç Olarak

Arsa Sahipleri Yönünden: Müteahhidin inşaatı yarım bırakması halinde açılacak sözleşmenin feshi davası ile birlikte, mutlaka müteahhitten pay devralan tüm üçüncü kişilere karşı da “tapu iptal ve tescil” davası açılmalı ve dava dilekçesinde bu kişilerin TMK m. 1023’ten yararlanamayacakları, tescilin yolsuz hale geldiği vurgulanmalıdır. Taşınmazların daha fazla el değiştirmesini önlemek için dava açılırken ivedilikle ihtiyati tedbir talep edilmelidir.
Üçüncü Kişiler Yönünden: İnşaat halindeki projelerden (topraktan/temelden) ev alan kişilerin, tapuyu devralmış olsalar dahi inşaat bitene kadar mülkiyetlerinin risk altında olduğu unutulmamalıdır. Tapu iptal davası ile karşılaşan üçüncü kişilerin, arsa sahibine karşı direnmek yerine, vakit kaybetmeden müteahhidin malvarlığına yönelik ihtiyati haciz talepli alacak davası açarak zararlarını teminat altına almaları stratejik olarak daha doğrudur.

İlgili Yazılarımız

Kaynakça

Mevzuat ve İçtihadı Birleştirme Kararları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK): Eser sözleşmesi ve sözleşmeden dönme hükümleri (m. 125, m. 470 vd.)
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK): Tapu siciline güven ilkesi (m. 1023) ve paylı mülkiyette olağanüstü tasarruflar (m. 692)
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı: 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı YİBK (İleriye etkili fesih koşulları)

Yargı Kararları

[7] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/5183, K. 2018/3243
[10] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/7305, K. 2018/3173
[11] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/8839, K. 2018/3506
[13] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/9069, K. 2018/334
[17] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/5604, K. 2019/3545
[18] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/6156, K. 2017/1830
[20] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/1583, K. 2017/1640
[21] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/5593, K. 2019/4124
[24] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/9708, K. 2018/3902
[26] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/1519, K. 2018/5446