Kentsel dönüşüm projelerinin ve inşaat faaliyetlerinin hız kazanmasıyla birlikte, hafriyat ve temel kazısı çalışmaları sırasında komşu binalarda meydana gelen çatlaklar, kaymalar ve yapısal hasarlar en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri haline gelmiştir. Peki, yan binadaki inşaat evimize zarar verdiğinde hukuki süreç nasıl işlemelidir? Zararın tazmininden müteahhit mi yoksa arsa sahibi mi sorumludur? Bu makalede, komşuluk hukuku çerçevesinde mülkiyet hakkının sınırlarını ve zarar gören taşınmaz maliklerinin haklarını Yargıtay uygulamaları ışığında inceliyoruz. Kentsel dönüşüm sürecindeki 2/3 çoğunluk kararı ve hisse satışı konusunu ise 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararı ve Hisse Satışı yazımızda ayrıntılı olarak incelemiştik.
İnşaat Çalışmasında Komşu Binaya Zarar Verilirse Ne Yapılmalı?
Komşu parselde başlayan bir inşaat veya hafriyat çalışması nedeniyle evinizde çatlaklar oluştuğunu, binanın temelinde kayma meydana geldiğini veya yapının tehlikeye girdiğini fark ettiğiniz an, hukuki süreci hızlı ve eksiksiz işletmeniz hayati önem taşır. İlk yapılması gereken, zararın büyümesini engellemek ve mevcut durumu kayıt altına almaktır. Sözlü uyarılar genellikle sonuçsuz kaldığından, derhal resmi yollara başvurulmalıdır.
Komşu İnşaatın Verdiği Zarar Nasıl Tespit Edilir?
Zarar gören taşınmaz malikinin atacağı ilk hukuki adım Delil Tespiti davası açmaktır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (veya esas davanın açılacağı Asliye Hukuk Mahkemesi’ne) başvurularak, inşaatın komşu binaya verdiği zararın uzman bilirkişiler (inşaat mühendisi, jeoloji mühendisi vb.) aracılığıyla tespit edilmesi istenir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin incelediği bir uyuşmazlıkta, komşu parseldeki hatalı temel kazısı nedeniyle binada 20 cm’lik batı yönüne doğru eğilme ve tabanda kayma meydana geldiği, bu durumun mahkeme kanalıyla yapılan “Değişik İş (D.İş)” dosyası üzerinden alınan inşaat bilirkişi raporuyla tespit edildiği ve eski hale getirme bedelinin hesaplandığı görülmektedir [1]. Delil tespiti, ileride açılacak tazminat davasının en güçlü ispat aracıdır.
İnşaat Durdurma ve Hasar Tespiti Davası
Eğer komşu inşaattaki çalışmalar binanızın yıkılma tehlikesi geçirmesine veya zararın telafisi imkânsız boyutlara ulaşmasına neden oluyorsa, delil tespiti ile eş zamanlı olarak İhtiyati Tedbir talep edilmelidir. HMK madde 389 uyarınca, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkânsız hale geleceği durumlarda mahkemeden “inşaatın durdurulması” yönünde tedbir kararı alınabilir.
İnşaat Nedeniyle Evimde Çatlak Oluştu, Sorumlusu Kim?
“Yan binadaki inşaat evime zarar verdi: Müteahhit mi sorumlu, arsa sahibi mi?” sorusu, zarar gören maliklerin en çok kafa karışıklığı yaşadığı konudur. Kural olarak, komşu taşınmaza verilen zararlardan hem inşaatı fiilen yapan müteahhit hem de o inşaatın yapıldığı arsanın sahibi birlikte (müteselsilen) sorumludur. Zarar gören kişi, dilerse sadece müteahhide, dilerse sadece arsa sahibine, dilerse de her ikisine birden tazminat davası açabilir.
Komşu İnşaatın Verdiği Zarardan Arsa Sahibi Sorumlu mudur? (TMK m. 730)
Arsa sahipleri genellikle “İnşaatı ben yapmıyorum, arsamı kat karşılığı müteahhide verdim, tüm sorumluluk ona aittir” şeklinde bir savunma geliştirirler. Ancak bu savunmanın komşuluk hukuku karşısında hiçbir geçerliliği yoktur.
Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 730 uyarınca bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı kullanması sonucunda zarar gören kimselere, durumun eski haline getirilmesini ve zararın giderilmesini dava etme hakkı tanır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında açıkça vurgulandığı üzere; “Komşuluk hukukundan kaynaklanan elatmanın önlenmesi, eski hale getirilmesi ve tazminat davalarında davalının kusurlu olması aranmaz. Davalının kusurlu olup olmaması, kasıtlı hareket edip etmemesi, bu tür davalarda etkili değildir. Yeter ki, davalının eylemi ile davacının zararı arasında illiyet bağı bulunsun” [2].
İnşaat Zararlarında Arsa Sahibinin Kusursuz Sorumluluğu Nedir?
Arsa sahibinin sorumluluğu bir Kusursuz Sorumluluk (Objektif Sorumluluk) türüdür. Arsa sahibi, müteahhit seçerken ne kadar özenli davranmış olursa olsun, inşaat ruhsatı alınmış ve tüm resmi prosedürler yerine getirilmiş olsa dahi, komşu binaya verilen zarardan sorumludur. Davalının hiçbir kusuru olmasa dahi, mülkiyet hakkının taşkın kullanımı söz konusu olduğundan tazminata hükmedilir [3].
İnşaat Kazılarında Komşu Taşınmazın Korunması (TMK m. 738)
Özellikle temel kazıları ve hafriyat çalışmaları, komşu binalar için en büyük riski barındırır. TMK m. 738 bu durumu özel olarak düzenlemiştir: “Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.” Bir kimse kendi taşınmazında yaptığı hafriyat nedeniyle komşusunu zarara maruz bırakmışsa, bu zararın hoşgörü sınırlarını aşıp aşmadığına dahi bakılmaz; zarar doğrudan tazmin edilmelidir.
Komşu Binaya Verilen Zararlarda Müteahhidin Hukuki ve Cezai Sorumluluğu
Müteahhidin yanı sıra arsa sahibi de sorumlu olmakla birlikte, zararı fiilen meydana getiren müteahhidin sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) Haksız Fiil (m. 49) hükümlerine dayanır. Müteahhit, gerekli zemin etütlerini yapmamak, iksa (istinat) perdesi çekmemek, kademeli kazı kurallarına uymamak gibi teknik ihmalleri nedeniyle hukuken tazminat ödemekle yükümlüdür. Bunun yanı sıra müteahhidin cezai sorumluluğu da doğabilir. Gerekli iş güvenliği ve yapı tekniği önlemlerini almayarak komşu binanın çökmesine veya ağır hasar almasına neden olan müteahhit ve şantiye şefi hakkında, duruma göre “Mala Zarar Verme” (TCK m. 152) veya “Genel Güvenliğin Kasten/Taksirle Tehlikeye Sokulması” (TCK m. 170-171) suçlarından savcılık şikayetinde bulunulabilir.
Müteahhit ve Arsa Sahibinin Müteselsil (Ortak) Sorumluluğu
Hukukumuzda, aynı zarardan birden fazla kişinin sorumlu olduğu durumlarda “müteselsil sorumluluk” ilkesi geçerlidir. Arsa sahibi TMK m. 730 (kusursuz sorumluluk) gereğince, müteahhit ise TBK m. 49 (haksız fiil) gereğince aynı zarardan müteselsilen sorumludur. Zarar gören komşu, alacağını tahsil etmek için arsa sahibi ve müteahhit arasındaki iç ilişkiyi (kat karşılığı inşaat sözleşmesini) beklemek veya bilmek zorunda değildir.
İnşaat Nedeniyle Komşu Taşınmaza Verilen Zararlarda Tazminat Davası
İnşaat nedeniyle komşu binada meydana gelen hasarların tazmini için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde maddi tazminat davası açılır. Bu davada talep edilebilecek kalemler şunlardır:
- Onarım Bedeli (Eski Hale Getirme): Binadaki çatlakların, kaymaların ve yapısal hasarların onarılması için gereken güncel maliyet.
- Değer Kaybı: Bina onarılsa dahi, taşıyıcı sistemin yorulması veya piyasa algısı nedeniyle taşınmazın rayiç bedelinde meydana gelen düşüş.
- Kira Kaybı ve Barınma Giderleri: Bina hasar nedeniyle tahliye edilmek zorunda kalınmışsa, malikin başka bir evde kiracı olarak oturmak zorunda kaldığı süre boyunca ödediği kira bedelleri.
Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Nokta: “Müterafik Kusur” (Birlikte Kusur)
Tazminat hesaplanırken mahkemelerin dikkat ettiği en önemli hususlardan biri, zarar görenin (komşu bina sahibinin) zararın doğmasında veya artmasında bir kusurunun olup olmadığıdır (TBK m. 52). Yargıtay uygulamalarına göre, eğer zarar gören bina zaten eski bir depremde (örneğin 1999 depremi) hasar almışsa, zemini zayıfsa veya kaçak/ruhsatsız olarak fen ve sanat kurallarına aykırı inşa edilmişse, mahkeme tazminat miktarından “müterafik kusur” indirimi yapabilir. Nitekim Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin bir kararında; %45 eğimli ve riskli bir zemine, gerekli zemin etüdü yapılmadan ve istinat tedbirleri alınmadan bina inşa eden davacının, komşu parseldeki hafriyat kazısı sonucu meydana gelen heyelandan doğan zararda “ağır kusurlu” olduğu kabul edilmiş ve tazminattan yüksek oranda indirim yapılması gerektiği hüküm altına alınmıştır [4]. Bu nedenle, tazminat davası açmadan önce kendi binanızın yapısal durumunun da hukuki bir risk barındırıp barındırmadığını değerlendirmek stratejik bir zorunluluktur.
Sonuç olarak; komşu inşaat çalışmaları nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen ve taşınmazı zarar gören maliklerin, zararı sineye çekmek yerine derhal delil tespiti yaptırarak hukuki süreci başlatmaları gerekmektedir. Arsa sahibinin “ben yapmadım müteahhit yaptı” şeklindeki savunmaları hukuken geçersiz olup, zararın tazmini her iki taraftan da müteselsilen talep edilebilir. Sürecin teknik ve hukuki boyutu karmaşık olduğundan, adımların zaman kaybedilmeksizin ve doğru atılması hak kayıplarını önleyecektir.
İlgili Yazılarımız
- 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararı ve Hisse Satışı
- Aidatlardaki Anlaşmazlıklar: Site ve Apartman Yönetiminde Hukuki Gerilim Nasıl Başlıyor?
Kaynakça
Mevzuat
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, Resmî Gazete Tarihi: 08.12.2001, Resmî Gazete Sayısı: 24607. (Maddeler: 730, 738)
- 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu, Resmî Gazete Tarihi: 12.10.2004, Resmî Gazete Sayısı: 25611. (Maddeler: 152, 170, 171)
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Resmî Gazete Tarihi: 04.02.2011, Resmî Gazete Sayısı: 27836. (Maddeler: 49, 52, 61)
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Resmî Gazete Tarihi: 04.02.2011, Resmî Gazete Sayısı: 27836. (Maddeler: 389, 400)
Yargı Kararları
- [1] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.02.2018, E. 2015/6675, K. 2018/797
- [2] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.02.2018, E. 2015/6675, K. 2018/797
- [3] Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 26.11.2015, E. 2015/12493, K. 2015/13679
- [4] Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 26.11.2015, E. 2015/12493, K. 2015/13679