Toplu yaşam alanları olan apartman ve sitelerde, kat malikleri arasındaki en yaygın hukuki uyuşmazlıkların başında ortak alanların haksız ve izinsiz kullanımı gelmektedir. Toplu yaşamda sık karşılaşılan bir diğer uyuşmazlık türü olan site ve apartman yönetimlerindeki aidat anlaşmazlıkları konusunu ise yazımızda ayrıntılı olarak incelemiştik. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan alanları “ortak yerler” olarak tanımlamıştır. Temeller, ana duvarlar, avlular, çatılar, sığınaklar, otoparklar ve merdivenler bu kapsamdadır. Uygulamada sıklıkla, zemin kat malikinin apartman bahçesini çitle çevirerek şahsi kullanımına tahsis etmesi, en üst kat malikinin çatı arasını delerek dairesine dubleks görünümü vermesi veya bodrum kat malikinin sığınağı kendi dairesine katması gibi ihlallerle karşılaşılmaktadır. Bu tür haksız işgaller karşısında diğer kat maliklerinin başvurabileceği temel hukuki yollar; müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi), eski hale getirme ve haksız işgal tazminatı olan ecrimisil talepleridir.
Ortak Alanlar Üzerindeki Mülkiyet Hakkı ve Kullanım Sınırları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca; “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” Aynı kanunun 19. maddesi ise kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini korumaya mecbur olduklarını, kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapamayacağını hüküm altına almıştır.
Bu yasal çerçeve göstermektedir ki, hiçbir kat maliki, arsa payı ne kadar büyük olursa olsun, ortak bir alanı (örneğin sığınağı veya bahçeyi) diğer maliklerin muvafakati olmaksızın kendi inhisarına alamaz, kiralayamaz veya mimari projeye aykırı olarak değiştiremez. Ortak alanların tahsis amacının değiştirilmesi (örneğin otoparkın dükkana çevrilmesi) veya bir malikin şahsi kullanımına bırakılması, ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacağı bir kararla mümkündür.
Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davaları
Bir kat malikinin ortak alana haksız olarak el atması durumunda, diğer kat maliklerinden her biri veya yetkilendirilmiş olması şartıyla apartman/site yönetimi, müdahalenin men’i ve alanın projeye uygun olarak eski hale getirilmesi davası açabilir.
Bu davalarda en kritik usul kuralı, görevli mahkemenin belirlenmesidir. KMK Ek Madde 1 uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümlenir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2016/11386, K. 2016/10709 sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir. Söz konusu kararda, bir kat malikinin ortak kullanım alanı olan sığınağa yaptığı müdahalenin men’i talebiyle açılan davada Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk mahkemeleri arasında görev uyuşmazlığı çıkmış; Yargıtay, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklandığını belirterek davaya bakma görevinin kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’ne ait olduğuna hükmetmiştir.
Ancak, müdahaleyi gerçekleştiren kişi bir kat maliki değil de dışarıdan üçüncü bir kişi ise (örneğin, tapuda sığınak olarak görünen yerin dışarıdan bir şirkete kiralanması ve şirket adresi olarak kullanılması), görevli mahkeme değişmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2016/8721, K. 2016/8297 sayılı kararında; dava konusu binanın çatı katının kaçak olarak inşa edilip üçüncü kişiler tarafından şirket adresi olarak kullanılması ve sığınağın işgal edilmesi olayında, müdahale edenlerin bağımsız bölüm maliki olmaması nedeniyle uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanmadığı kabul edilmiş ve görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu belirtilmiştir. Bu ayrım, davanın usulden reddedilmemesi için avukatlar tarafından titizlikle gözetilmelidir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi ve İntifadan Men Şartı
Ortak alanların haksız kullanımı sadece müdahalenin men’i ile sonuçlanmaz; aynı zamanda işgal eden malikin, diğer maliklere haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ödemesi yükümlülüğünü de doğurur. Ecrimisil, kötüniyetli zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu bir şeyi haksız olarak alıkoyması nedeniyle ödemek zorunda olduğu tazminattır.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alanlar için ecrimisil talep edilebilmesinin en önemli şartı kural olarak “intifadan men” (kullanımdan engelleme) şartının gerçekleşmiş olmasıdır. Yani, davacı kat malikinin, işgalci malike “ben de bu ortak alanı kullanmak istiyorum” şeklinde bir ihtar çekmiş ve bu talebinin reddedilmiş olması gerekir. Ancak Yargıtay içtihatları, intifadan men şartına önemli istisnalar getirmiştir. Eğer haksız işgal edilen ortak alan doğal olarak gelir getiren bir yerse (örneğin ortak dükkanın kiraya verilmesi) veya işgalci malik ortak alanı tamamen kendi dairesine katarak (örneğin sığınağı duvarla örüp dairesine birleştirerek) diğer maliklerin kullanımını fiilen ve kesin olarak imkansız hale getirmişse, intifadan men şartı aranmaz.
Örneğin, anataşınmazın ortak alanı olan otoparkın bir kat maliki tarafından ticari bir işletmeye (süpermarkete) kiralanması durumunda, diğer maliklerin otoparkı kullanması tamamen engellendiği ve ortada haksız bir kira geliri olduğu için intifadan men ihtarına gerek kalmaksızın ecrimisil talep edilebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/1245, K. 2015/11630 sayılı kararında, ortak otoparkın BİM A.Ş.’ye kiralanması nedeniyle açılan müdahalenin men’i ve ecrimisil davasında, yargılama sırasında kiracının taşınması sebebiyle men’i müdahale konusuz kalsa bile, haksız işgal dönemi için ecrimisil ve yargılama giderleri yönünden davacı lehine hüküm kurulması gerektiği vurgulanmıştır.
Müdahalenin Men’i ve Ecrimisil Taleplerinde Görevli Mahkeme Ayrımı (Kritik Usul Kuralı)
Uygulamada yapılan en büyük usuli hatalardan biri, müdahalenin men’i, eski hale getirme ve ecrimisil taleplerinin aynı dava dilekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması ve mahkemenin tüm talepleri birlikte karara bağlamasının beklenmesidir.
Yargıtay içtihatları, bu iki talebin hukuki dayanaklarının farklı olduğunu kesin bir dille ortaya koymaktadır. Müdahalenin men’i ve projeye aykırılığın giderilerek eski hale getirme talepleri doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayandığı için Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanındayken; ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan değil, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil/sebepsiz zenginleşme genel hükümlerinden kaynaklanmaktadır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/6648, K. 2015/8886 sayılı emsal kararında bu husus çok net bir şekilde çözüme kavuşturulmuştur. Karara konu olayda, davalı kat maliki 2. bodrum kattaki sığınağı kendi meskenine dahil etmiş ve ayrıca çatıya kaçak kat çıkmıştır. Davacı taraf, hem sığınağın ve çatının eski hale getirilmesini hem de 5 yıllık ecrimisil talep etmiştir. Yargıtay, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ecrimisil talebi hakkında esastan karar vermesini bozma nedeni sayarak şu tarihi tespiti yapmıştır: “Ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklanmadığından, genel hükümler çerçevesinde bakılarak değerlendirme yapılması için dava tarihindeki dava değeri dikkate alınarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi gereğince, dosyanın tefriki (ayrılması) ile görevsizlik kararı verilerek Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesi gerekir.”.
Bu emsal karar ışığında, avukatların ortak alana tecavüz vakalarında müdahalenin men’i ve eski hale getirme taleplerini Sulh Hukuk Mahkemesi’nde; ecrimisil taleplerini ise dava değerine göre (genel hükümler uyarınca) Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açmaları veya aynı dilekçede talep edilmişse mahkemeden tefrik (ayırma) kararı verilmesini talep etmeleri usul ekonomisi ve davanın sıhhati açısından zorunludur.
Sonuç
Apartman ve sitelerdeki ortak alanlar, tüm kat maliklerinin arsa payları oranında mülkiyet hakkına sahip olduğu ve kanunla sıkı şekilde korunan alanlardır. Bir kat malikinin çatı katını, sığınağı, otoparkı veya bahçeyi kendi şahsi kullanımına tahsis etmesi, mimari projeye ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na açık bir aykırılık teşkil eder. Bu tür ihlallere karşı açılacak müdahalenin men’i ve eski hale getirme davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi iken; haksız kullanım dönemi için talep edilecek ecrimisil davalarında görevli mahkeme genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ayrıca, müdahaleyi gerçekleştiren kişinin kat maliki olmaması durumunda uyuşmazlık tamamen genel hükümlere tabi olacaktır. Ortak alanların korunması, sadece mülkiyet hakkının bir gereği değil, aynı zamanda anagayrimenkulün statik güvenliğinin (özellikle sığınak ve taşıyıcı duvar müdahalelerinde) ve toplu yaşam barışının temin edilmesi için hayati öneme sahiptir.
Emsal Yargıtay Kararlarının Tam Metinleri
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2016/11386 E. 2016/10709 K.
Taraflar arasında görülen davada …. Asliye ve …. Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belli edilmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi gereği düşünüldü: … Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, uyuşmazlığın kat mülkiyetinden kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiştir. … Sulh Hukuk Mahkemesince ise davanın el atmanın önlenmesi davası olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. 634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” hükmüne, 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” hükmüne yer verilmiştir. Diğer yandan, aynı Kanunun Ek 1. maddesine göre de “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir.” Somut olayda, davacı yönetici, davalı bağımsız bölüm malikinin ortak kullanım alanı olan sığınağa müdahalesinin men’ini talep etmektedir. Bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği anlaşılan uyuşmazlığın, sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince … Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 14/11/2016 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2016/8721 E. 2016/8297 K.
Taraflar arasındaki davada … 4. Asliye Hukuk ve … 19. Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belli edilmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi gereği düşünüldü: … 4. Asliye Hukuk Mahkemesince, bina üzerinde kat mülkiyeti kurulduğu, uyuşmazlığın ortak kullanım alanına müdahaleden kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir. … 19. Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise davalının dava konusu taşınmazda kat maliki olmadığı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurulmuştur. 634 sayılı Kanunun 35/b maddesinde … gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” hükmüne, 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” hükmüne yer verilmiş, diğer yandan aynı Kanunun Ek 1 maddesi ile de “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Somut olayda davacı, dava konusu binanın çatı katının ana taşınmaza kaçak olarak inşa edilerek davalılar tarafından 41 nolu daire olarak şirket adresi olarak kullanıldığını, tapu kayıtlarında ise sığınak olarak gösterilen yerin davalılar tarafından kiraya verilerek davalı kişiler tarafından bu şekilde kullanılarak işgal edildiğini, belirterek davalıların gayrimenkule vaki haksız elatmasının taşınmazdan çıkarılması suretiyle önlenmesine, karar verilmesini istemiştir. Dosya içerisindeki tapu kayıtlarından davacının bağımsız bölüm maliki olduğu, davalıların ise bağımsız bölüm maliki olmadıkları, elatıldığı iddia edilen yerin ise sığınak ve kaçak inşa edilmiş kat olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre, davacının kat maliki olduğu taşınmazın ortak alanına müdahale edildiği, müdahale edenlerin üçüncü kişiler olduğu uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmadığı anlaşıldığından … 4. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince … 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 03/10/2016 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/6648 E. 2015/8886 K.
Dava dilekçesinde, arsa payının düzeltilmesi, ortak alana el atmanın önlenmesi, sığınağın daireden ayrılarak projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirilmesi ile ecrimisil istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ile davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava dilekçesinde; hatalı arsa paylarının düzeltilmesi, projeye aykırı olarak yapılan kaçak katın yıkılarak davacıya ait çatı arası piyesi de yapılmak süretiyle projeye uygun hale getirilmesi, bodrum katta daireye eklenen sığınağın ayrılarak bodrum katın eski hale getirilmesi, davacının bağımsız bölümü üzerindeki kaçak katın ve bodrumdaki sığınağın kullanılması nedeniyle beş yıllık ecrimisilin davalı …’tan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporunda belirtilen şekilde arsa paylarının düzeltilmesine, 2. bodrum kata müdahale edilerek davalı …’ın bağımsız bölümüne eklenen sığınak ve kazan dairesinin ayrılarak projeye ugyun hale getirilmesine, 2. normal kat üzerine yapılan kaçak kat ile ilgili olarak … Belediyesi Encümenince alınan yıkım kararının infaz edilmesi için … Belediyesi Şehircilik ve İmar Müdürlüğü’ne bildirimde bulunulmasına, dairenin yıkımı için idari işlemleri yerine getirmek üzere davacıya yetki verilmesine, davacının çekme katın kendi bağımsız bölünmüne katılması talebi ile ecrimisil isteminin reddine, binanın çatı piyesinin projesine uygun hale getirilmesi için kaçak katın yıkım işlemleri gerçekleştirildikten sonra davacıya 30 gün süre verilmesine, bu işlemler için gerekli masraflara bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı oranında katılmasına karar verilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; 1-Davacıların projeye aykırılığın eski hale getirme yönünden; bilirkişi raporunun 4. sayfasındaki 4. numaralı maddede kaçak olarak yapılan 3. normal katın üzerinde, proje kapsamında mevcut olan 18 m² alanlı çekme kat bulundugu açıklanmış, ancak bu çekme katın porjesinde hangi kata bağlı olduğu ve projeye uygun hale getirilmesi sırasında bununla ilgili ne gibi işlemler yapılacağı açıklanmamıştır. Mahkemece bilirkişilerden bu konuda ek rapor alınarak davacıya ait 2. normal katın çatı arası piyesli bağımsız bölüm olduğunun tespiti ve durumun (2. bodrum dışındaki dairelerin hepsinin yüzölçümlerinin 170 m² oluşu dikkate alınarak hesaplandığından) belirlenen arsa paylarında değişiklik meydana getirmesi halinde yeni duruma göre arsa paylarının tespiti gerektiğinin düşünülmemesi, 2-Dosyadaki bilgi ve belgelerden; 2. bodrum kattaki ortak alanların davalı …’a ait meskene dahil edildiği ve yine kaçak katın davalı … zilyetliğinde olduğu anlaşıldığına göre, bu bölümlerin eski hale getirilmesi için davalı …’a süre verilmesi, onun tarafından yerine getirilmemesi halinde davacıya yetki verilmesi gerekirken, kaçak katla ilgili yıkım kararının infazı için belediye ilgili birimine bildirimde bulunulması ve idarenin yıkımı için idari işlemleri yerine getirmek üzere davacıya yetki verilmesi, 3-Davacı tarafın ecrimisile ilişkin talebi yönünden; Ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklanmadığından, genel hükümler çerçevesinde bakılarak değerlendirme yapılması için dava tarihindeki dava değeri dikkate alınarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi gereğince, dosyanın tefriki ile görevsizlik kararı ile asliye hukuk mahkemesine gönderilmemesi, Doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 28.05.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/1245 E. 2015/11630 K.
Dava dilekçesinde, ortak alana müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava dilekçesinde, anataşınmazın ortak alanı olan otoparkın davalı bağımsız bölüm malikleri tarafından diğer davalı BİM A.Ş’ye kiralandığı, diğer bağımsız bölüm maliklerinin otoparkı kullanamadıkları, bu sebeplerle ortak alana yapılan haksız müdahalenin men’i ile eski hale getirilmesine, fazlaya dair haklar saklı tutularak 10.000,00 TL ecrimisil istenilmiş, mahkemece koşulları oluşmayan ecrimisil talebi ve davanın devamı sırasında davalı BİM mağazasının dava konusu yerden taşındığı, bu sebeple müdahalenin men’i davasının konusunun kalmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. 1-Davada birbirinden farklı olarak ortak alana müdahalenin men’i ve ecrimisil istenilmiş olduğuna göre mahkemece her bir talep hakkında ayrı ayrı hüküm kurulması gerekirken her iki talep hakkında birlikte hüküm kurulmuş olması, Kabule göre de; 2- Müdahelenin men’i davasının konusuz kalması halinde karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi, 3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK.nun 331. maddesinin 1. fıkrasında, “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” hükmü yer almaktadır. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden, dava konusu anataşınmazın ortak alana davalılar tarafından el atıldığı bilirkişi raporu ile saptandığına göre men’i müdahale davasında davalılar aleyhine ve davacılar lehine vekalet ücretine ve yargılama giderlerine hükmedilmesi gerekirken bu konuda hüküm kurulmamış olması, Doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.07.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.
İlgili Yazılarımız
- Aidatlardaki Anlaşmazlıklar: Site ve Apartman Yönetiminde Hukuki Gerilim Nasıl Başlıyor?
- 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararı ve Hisse Satışı
Kaynakça
Yargı Kararları
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2016/11386, K. 2016/10709
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2016/8721, K. 2016/8297
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/6648, K. 2015/8886
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/1245, K. 2015/11630