Tapuda Geri Alım (Vefa) Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Tapunun İadesi Davası

Yazan /

Tapuda Görünürde Satış, Gerçekte Teminat İlişkisi

Uygulamada özellikle ekonomik sıkışıklık yaşayan kişiler, bankalardan kredi kullanamadıkları veya hızlı finansman ihtiyacı duydukları durumlarda farklı yöntemlere başvurabilmektedir. Bu yöntemlerden biri de taşınmazın tapuda satış gibi devredilmesi, ancak taraflar arasında gerçekte bunun yalnızca bir teminat ilişkisi olarak kararlaştırılmasıdır. Bu sistemde çoğu zaman borçlu, taşınmazını alacaklıya tapuda resmi satış işlemiyle devretmekte; karşılığında belirli bir miktar finansman elde etmektedir. Ancak tarafların gerçek amacı çoğu zaman mülkiyetin kesin olarak devri değil, verilen borcun güvence altına alınmasıdır. Borcun belirlenen şartlarda geri ödenmesi halinde taşınmazın yeniden eski malik adına devredileceği kararlaştırılmaktadır.

Özellikle uygulamada bu işlemler bazen “vefa hakkı” şerhi ile birlikte yapılmakta, bazen ise yalnızca taraflar arasında düzenlenen ek protokoller veya yazılı anlaşmalar üzerinden yürütülmektedir.

İlk bakışta tapuda tamamen geçerli bir satış işlemi bulunduğu için, uyuşmazlık çıktığında durum oldukça karmaşık hale gelmektedir. Çünkü resmi kayıtlara göre malik değişmiştir. Ancak tarafların gerçek iradesinin ne olduğu, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici hale gelmektedir.

Vefa Hakkı ve İnançlı İşlem Arasındaki İlişki

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen geri alım (vefa) hakkı, satana belirli şartlar altında taşınmazı geri alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Tapuda resmi şekilde kurulması gerekir ve en fazla on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Uygulamada ise taraflar çoğu zaman klasik anlamda gerçek bir satış ilişkisi kurmaktan ziyade, finansman sağlamak amacıyla bu sistemi kullanmaktadır. İşte bu noktada “inançlı işlem” kavramı gündeme gelir. İnançlı işlemde bir taraf, malvarlığındaki bir hakkı belirli bir amaç doğrultusunda diğer tarafa devretmekte; karşı taraf ise belirlenen şart gerçekleştiğinde bu hakkı geri devretmeyi üstlenmektedir. Teminat amacıyla yapılan taşınmaz devirleri de Yargıtay uygulamasında çoğu zaman bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Burada önemli olan nokta şudur ki Yargıtay, bu tür işlemleri genellikle muvazaa olarak değil, inançlı işlem olarak nitelendirmektedir. Çünkü muvazaada taraflar görünürdeki işlemin hiçbir sonuç doğurmamasını isterken; inançlı işlemde taraflar mülkiyetin gerçekten karşı tarafa geçmesini istemektedir. Aksi halde zaten teminat ilişkisi kurulmuş olmaz. Dolayısıyla uyuşmazlığın hukuki temelini çoğu zaman “görünürdeki satışın geçersizliği” değil, inanç sözleşmesine aykırılık oluşturmaktadır. Muvazaa kavramının miras hukukundaki en yaygın görünümü olan muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası konusunu ise ayrı bir yazımızda ayrıntılı olarak incelemiştik.

Yargıtay’ın İşlemin Gerçek Niteliğini Belirlerken Dikkate Aldığı Kriterler

Uygulamada en büyük tartışma, işlemin gerçekten satış mı yoksa teminat ilişkisi mi olduğunun tespitidir. Çünkü tapu kayıtlarında tamamen geçerli bir satış işlemi bulunmaktadır. Bu nedenle Yargıtay, tarafların kullandığı ifadelerden çok gerçek iradelerini araştırmaktadır. Özellikle aşağıda verilen kriterler büyük önem taşımaktadır:

1. Taşınmazın Gerçek Değeri ile Ödenen Bedel Arasındaki Fark

Taşınmazın rayiç değeri ile devredilen bedel arasında ciddi bir oransızlık bulunması, işlemin gerçek satış olmadığını gösterebilmektedir. Örneğin milyonlarca lira değerindeki bir taşınmazın çok düşük bir bedelle devredilmesi, Yargıtay tarafından güçlü bir karine olarak değerlendirilmektedir.

2. Taşınmazın Fiilen Kim Tarafından Kullanılmaya Devam Ettiği

Tapuda mülkiyet devredilmiş olmasına rağmen eski malikin taşınmazda oturmaya devam etmesi, kira gelirlerini toplamayı sürdürmesi veya taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini koruması, işlemin teminat amacı taşıdığı yönünde değerlendirmelere neden olabilmektedir.

3. Taraflar Arasındaki Finansman İlişkisi

Taraflar arasında önceden mevcut borç ilişkisi, cari hesap, ticari ilişki veya kredi benzeri bir sistem bulunması da işlemin gerçek niteliğinin belirlenmesinde dikkate alınmaktadır.

4. Geri Ödeme Sisteminin Bulunması

Taraflar arasında belirli vadelerde ödeme yapılmasına ilişkin plan bulunması, banka havaleleri veya düzenli ödeme kayıtları da gerçek iradenin satış değil finansman ilişkisi olduğunu gösterebilmektedir.

Tapunun Geri Verilmemesi ve Açılacak Dava

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık, borcun tamamen ödenmesine rağmen taşınmazın geri devredilmemesi halinde ortaya çıkmaktadır. Bu durumda açılması gereken dava, inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır. Davacı, taşınmazın görünürde satış gibi devredildiğini ancak gerçekte bunun yalnızca teminat amacı taşıdığını ileri sürmektedir. Amaç, tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın yeniden eski malik adına tescil edilmesidir.

Görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Uyuşmazlığın ticari ilişki kapsamında doğduğu durumlarda ise Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olabilir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bunun yanında uygulamada dava açılır açılmaz ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşımaktadır. Çünkü taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, uyuşmazlığı çok daha karmaşık hale getirebilmektedir.

İspat Sorunu ve 1947 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Bu tür davaların en kritik noktası çoğu zaman ispat problemidir. Çünkü resmi kayıtlarda tamamen geçerli bir satış işlemi bulunmaktadır ve bunun aksini iddia eden tarafın bunu güçlü şekilde ortaya koyması gerekir.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı doğrultusunda, inanç sözleşmesinin kural olarak yazılı delille ispat edilmesi gerekmektedir. Bu konuda özellikle 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı büyük önem taşımaktadır.

Taraflar arasında imzalanmış:

  • protokol,
  • geri verme taahhüdü,
  • adi yazılı sözleşme,
  • borcun ödenmesi halinde tapunun iade edileceğine ilişkin belge

gibi yazılı deliller davanın temelini oluşturmaktadır.

Ancak uygulamada çoğu zaman taraflar yeterli belge düzenlememektedir. Bu durumda “delil başlangıcı” kavramı önem kazanmaktadır.

Özellikle:

  • banka dekontları,
  • WhatsApp mesajları,
  • e-postalar,
  • SMS kayıtları,
  • ses kayıtlarıyla bağlantılı yazışmalar,
  • ödeme açıklamaları

işlemin gerçek niteliğini destekleyen unsurlar olarak değerlendirilebilmektedir. Yeterli delil başlangıcı bulunduğu takdirde, tanık gösterme delili dahil farklı delillerin kullanılması da mümkün hale gelebilmektedir.

Borcun İfa Edildiğinin İspatı ve Birlikte İfa Kuralı

İnançlı ilişkinin varlığının ispatlanması tek başına yeterli değildir. Davacının ayrıca borcun tamamen ödendiğini de ortaya koyması gerekir.

Bu noktada banka havaleleri, ödeme makbuzları, ibranameler ve hesap kayıtları büyük önem taşımaktadır. Özellikle banka dekontlarının açıklama kısmında yer alan ifadeler uygulamada ciddi fark yaratabilmektedir. Bazı durumlarda taraflar arasında borcun tamamının mı yoksa yalnızca bir kısmının mı ödendiği tartışmalı hale gelmektedir. İşte bu noktada Yargıtay’ın “birlikte ifa” yaklaşımı önem kazanır.

Mahkeme, borcun tamamen ödenmediği kanaatine varırsa davayı doğrudan reddetmeyebilir. Bunun yerine kalan borcun hesaplanarak davacıya mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi mümkündür. Davacı kalan bedeli yatırdığı takdirde tapunun iadesine karar verilebilir. Bu yaklaşım, özellikle uygulamada faiz ve fer’iler bakımından ortaya çıkan uyuşmazlıklarda büyük önem taşımaktadır.

Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devredilmesi ve Tapu Siciline Güven İlkesi

Bu tür uyuşmazlıklarda en riskli durumlardan biri, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesidir. Çünkü tapuda malik olarak görünen kişi resmi kayıtlara göre tam tasarruf yetkisine sahiptir. Bu nedenle taşınmazın başka bir kişiye satılması halinde Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde düzenlenen tapu siciline güven ilkesi gündeme gelir.

Eğer üçüncü kişi taşınmazı gerçekten iyiniyetli şekilde devralmışsa, eski malik çoğu zaman tapuyu geri alamaz. Çünkü hukuk düzeni, tapu siciline güvenerek işlem yapan üçüncü kişiyi korumaktadır. Ancak üçüncü kişinin inançlı ilişkiyi bildiği veya bilmesi gerektiği durumlarda sonuç değişmektedir.

Yargıtay özellikle:

  • eski malikin taşınmazda oturmaya devam etmesi,
  • taraflar arasında akrabalık veya yakın ticari ilişki bulunması,
  • satış bedelinin gerçek değerin çok altında olması,
  • kısa süre içinde art arda devir yapılması

gibi durumları kötüniyet göstergesi olarak değerlendirebilmektedir. Bu durumlarda üçüncü kişinin iyiniyet iddiası korunmaz ve tapunun eski malik adına tesciline karar verilebilir.

Tapu İadesi Mümkün Olmazsa Tazminat Talebi

Mahkeme üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu sonucuna ulaşırsa, tapunun geri alınması mümkün olmayabilir. Ancak bu durumda dahi eski malik tamamen korumasız bırakılmamaktadır. Yargıtay uygulamasına göre, inanç sözleşmesine aykırı davranarak taşınmazı elden çıkaran kişi tazminat sorumluluğu altına girebilir.

Bu nedenle uygulamada çoğu zaman terditli dava açılması tercih edilmektedir. Yani davacı öncelikle tapunun iadesini talep etmekte; bunun mümkün görülmemesi halinde taşınmazın güncel rayiç bedelinin tahsilini istemektedir. Bu yöntem, özellikle üçüncü kişinin iyiniyetli çıkması ihtimaline karşı önemli bir hukuki güvence sağlamaktadır.

Sonuç

Finansman sağlamak amacıyla tapuda yapılan geri alım (vefa) ilişkileri, uygulamada oldukça yaygın olmakla birlikte ciddi hukuki riskler barındırmaktadır.

Özellikle ekonomik sıkışıklık dönemlerinde kişiler, kısa vadeli çözüm amacıyla taşınmazlarını devretmekte; ancak sonrasında tapularını geri almakta ciddi sorunlarla karşılaşabilmektedir.

Bu tür uyuşmazlıklarda belirleyici olan nokta, tarafların gerçek iradesinin ortaya konulabilmesi ve inançlı ilişkinin hukuken ispatlanabilmesidir. Özellikle yazılı deliller, banka kayıtları ve taraflar arasındaki iletişim içerikleri büyük önem taşımaktadır.

Bunun yanında taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali, tapu siciline güven ilkesi nedeniyle süreci daha da karmaşık hale getirebilmektedir. Bu nedenle işlemin daha en başında hukuki güvence sağlayacak şekilde kurulması ve olası uyuşmazlıklarda doğru dava stratejisinin belirlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

İlgili Yazılarımız

Kaynakça

Mevzuat

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (geri alım/vefa hakkına ilişkin hükümler)
  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (özellikle m. 1023)

Yargı Kararları

  • Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 05.02.1947 Tarih ve 20/6 Sayılı