Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süreleri (TBK Madde 351)

Yazan /

İçinde kiracı bulunan bir taşınmazın satın alınması durumunda yeni malik ile kiracı arasında hukuki uyuşmazlıklar gündeme gelebilmektedir. Yeni malik, taşınmazı edindiğinde kanun gereği mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir [1]. Ancak kanun koyucu, yeni malikin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma veya işyeri ihtiyacı arasındaki dengeyi sağlamak amacıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 351. maddesinde özel bir tahliye mekanizması öngörmüştür. Bu yazımızda, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasının unsurlarını ve Yargıtay’ın yaklaşımını inceleyeceğiz.

1. Yeni Malikin Seçimlik Hakları Nelerdir?

TBK m. 351, konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı edinen kişiye; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi halinde iki farklı hukuki yol sunmaktadır:

  • Sözleşme Süresinin Bitimini Beklemek: Yeni malik dilerse, eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açabilmektedir (TBK m. 350).
  • Kanuni Süreleri İşletmek (6 Ay Sonra Dava): Yeni malik dilerse, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilmektedir (TBK m. 351).

Yeni malikin bu iki yoldan dilediğini seçmekte özgür olduğu ve kanunun yeni malike bu konuda bir tercih hakkı tanıdığı Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından açıkça belirtmektedir [2].

2. İhtiyacın Nitelikleri: “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olma Şartı

Tahliye davasının başarıya ulaşması, salt taşınmazın satın alınmış olmasına veya ihtarın süresinde çekilmesine bağlı değildir. Yargıtay, mülkiyet hakkının kötüye kullanılmasını engellemek adına ihtiyaç iddiasını çok sıkı bir denetime tabi tutmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında vurgulandığı üzere; tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir [3]. Samimiyet ve zorunluluk kriterlerinin Yargıtay uygulamasında nasıl değerlendirildiğini İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Samimiyet ve Zorunluluk Kriteri yazımızda ayrıntılı olarak incelemiştik.

Devamlılık arz etmeyen, kısa süreli veya geçici ihtiyaçlar tahliye sebebi yapılamamaktadır [4]. Ayrıca öne sürülen ihtiyacın dolmuş olması da dikkat edilmesi gereken temel prensiplerden biridir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye (örneğin yıllar sonra evlenecek veya eğitimini tamamlayacak bir çocuk için şimdiden dava açılması) bağlı olan ihtiyaçlar mahkemelerce tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir [5]. Bunun yanında davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığının da tek başına yeterli olmadığını belirtmek gerekir. Zira ihtiyacın yargılama süresince de kesintisiz olarak devam etmesi gerekmektedir.

Unutulmamalıdır ki, ihtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik, bu ihtiyacın varlığını somut delillerle kanıtlamakla yükümlüdür.

3. Süreler ve Yazılı Bildirim Şartı

TBK m. 351’e dayalı davalarda en sık yapılan hata, sürelerin ve ihtarname şartının yanlış hesaplanmasıdır. Kanunun öngördüğü “1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava” kuralı, katı usul kuralları içermektedir.

3.1. Bir Aylık İhtar Süresi ve “Tebliğ” Zorunluluğu

Yeni malik, edinme (tapu tescil) tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Burada hayati önem taşıyan husus, ihtarnamenin bir ay içinde noterden keşide edilmesi (gönderilmesi) değil, kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin kararlarında bu durum net bir şekilde hükme bağlanmaktadır. Buna göre edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir [6]. Örneğin; 27.07.2012 tarihinde taşınmazı satın alan malikin gönderdiği ihtarnamenin kiracıya 29.08.2012 tarihinde (bir aylık süre geçtikten sonra) tebliğ edilmesi halinde, dava açma şartı oluşmadığından davanın süreden reddedilmesi gerekecektir.

3.2. Altı Aylık Bekleme Süresi ve Dava Açma Anı

İhtarname süresinde tebliğ edildikten sonra, yeni malik tahliye davası açmak için edinme tarihinden itibaren altı ay beklemek zorundadır. Altı aylık süre dolmadan açılan davanın dava şartı yokluğundan reddedilmesi beklenmektedir.

Peki, altı ay dolduktan sonra dava ne zamana kadar açılmalıdır? Yargıtay uygulamasına göre, davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart değildir. Mevcut kira sözleşmesinin sonuna kadar dava açılabilmektedir [7].

4. Dava Şartı Arabuluculuk

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmayı planlayanların, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren çok önemli bir usul kuralını gözden kaçırmaması gerekmektedir.

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca; kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

TBK m. 351’e dayalı yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davaları da özünde kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan bu kurala tabidir. Bu durumun uygulamadaki pratik sonuçları şunlardır:

  • Dava Açmadan Önce Başvuru Zorunluluğu: Yeni malik, kanunun öngördüğü süreler dolduktan sonra (örneğin 6 aylık bekleme süresinin sonunda veya sözleşme bitiminde) doğrudan mahkemeye gidip dava açamaz. Öncelikle arabuluculuk bürosuna başvurmak zorundadır.
  • Usulden Red Tehlikesi: Arabulucuya başvurulmadan doğrudan tahliye davası açılması halinde mahkeme, eksikliğin sonradan giderilmesine (tamamlanmasına) izin vermeksizin davayı dava şartı yokluğundan usulden reddedecektir.
  • Sürelere Etkisi: TBK 351 kapsamındaki 1 aylık dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten, son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez (durur). Arabuluculuk sürecinde anlaşılamaması halinde, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren duran süre kaldığı yerden işlemeye devam eder. Dava açarken, “anlaşamama” yönündeki son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir suretinin dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılacak tahliye davasında, davanın doğru mahkemede açılması sürecin uzamaması adına hayati öneme sahiptir. Yanlış mahkemede açılan bir dava, aylar süren görevsizlik veya yetkisizlik kararlarıyla zaman kaybına yol açmaktadır.

Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi ile kesin olarak belirlenmiştir. Kanun hükmü gereğince; kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, mülga 1086 sayılı Kanun dönemindeki miktar ayrımı kaldırılmış olup; tahliye, kira tespiti veya alacak gibi tüm kira uyuşmazlıklarının çözüm yeri istisnasız olarak Sulh Hukuk Mahkemeleridir [8].

TBK m. 351’e dayalı tahliye davaları ayni hakka değil, kira sözleşmesinden doğan şahsi hakka dayandığından HMK m. 12’deki kesin yetki kuralına tâbi değildir [9]. Bu nedenle yeni malik davasını seçimlik olarak HMK m. 6 uyarınca kiracının yerleşim yeri mahkemesinde veya HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açmakta serbesttir [10]. Kira sözleşmesinde yetki sözleşmesi yapılarak bir mahkemenin yetkilendirildiği durumlarda bu yetki şartının geçerli olup yeni maliki bağlayabilmesi için HMK m. 17 emredici hükmü gereğince her iki tarafın da tacir veya kamu tüzel kişisi olması zorunludur [11].

6. Sonuç

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davaları, hem maddi hukuk (ihtiyacın samimiyeti) hem de usul hukuku (süreler ve tebligat) açısından titizlikle yürütülmesi gereken süreçlerdir. İhtarnamenin bir aylık süre içinde kiracıya tebliğinin sağlanması ve ihtiyacın somut delillerle desteklenmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi ve davanın usulden reddedilmemesi adına kritik öneme sahiptir.

İlgili Yazılarımız

Kaynakça

Mevzuat

  • Türk Borçlar Kanunu, 11 Ocak 2011 Tarih ve 6098 Sayılı (Resmî Gazete, 4 Şubat 2011 Sayı 27836), özellikle m. 310, 350 ve 351
  • Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 12 Ocak 2011 Tarih ve 6100 Sayılı (Resmî Gazete, 4 Şubat 2011 Sayı 27836)
  • Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 7 Haziran 2012 Tarih ve 6325 Sayılı (Resmî Gazete, 22 Haziran 2012 Sayı 28331), m. 18/B
  • İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 28 Mart 2023 Tarih ve 7445 Sayılı (Resmî Gazete, 5 Nisan 2023 Sayı 32154)

Yargı Kararları ve Dipnotlar

  • [1] Türk Borçlar Kanunu, m. 310
  • [2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11 Mayıs 2016 Tarih, E. 2015/9177, K. 2016/3843
  • [3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 3 Haziran 2015 Tarih, E. 2015/4382, K. 2015/5447
  • [4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29 Haziran 2021 Tarih, E. 2017/1540, K. 2021/878
  • [5] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 3 Haziran 2015 Tarih, E. 2015/4383, K. 2015/5449
  • [6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11 Mayıs 2016 Tarih, E. 2015/9177, K. 2016/3843
  • [7] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28 Mayıs 2007 Tarih, E. 2007/5488, K. 2007/6563
  • [8] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 13 Haziran 2016 Tarih, E. 2016/3827, K. 2016/6782
  • [9] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 13 Ekim 2016 Tarih, E. 2016/7940, K. 2016/8883
  • [10] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 5 Nisan 2016 Tarih, E. 2016/2054, K. 2016/4041
  • [11] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2 Kasım 2015 Tarih, E. 2015/7963, K. 2015/10100; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 7 Aralık 2015 Tarih, E. 2015/8174, K. 2015/10762